• [혼돈의 부동산 시장] Q&A로 본 임대차 3법 대처방안은 | 임대료 상승 5% 제한, ‘2+2’ 계약갱신청구권 핵심… 세부규정 없어 혼란 ‘세입자 의무’ 명시 특약 늘 듯

    2020년 09월 제 120호

  • 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등을 담은 임대차법이 7월 31일 본격 시행됐다. 국회는 7월 29일 국회 법사위에서 처리된 계약갱신청구권과 전월세상한제를 사흘 만에 초스피드로 통과시켰다. 1990년 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘린 후 큰 변화가 없던 임대차 시장이 전월세상한제와 계약갱신청구권이 도입되면 다시 한 번 큰 변화를 맞게 됐다.

    개정 임대차법 핵심은 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 ‘2년+2년’ 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이다. 임대료 인상률과 관련해선 직전 계약 임대료의 5% 안에서 지방자치단체가 조례를 통해 별도 상한을 정할 수 있도록 했다. 다만 정부는 신규 계약자에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다.

    시장은 혼란에 빠졌다. 이사를 가려던 세입자들이 “계약 갱신을 청구한다”면서 마음을 바꾸고, 집주인들은 계약 갱신을 거부할 수 있는 명분을 확보하고 “임대차 연장을 거부한다”며 맞서고 있다. 집주인과 임차인 모두 새로 바뀌는 임대차법을 제대로 이해하기 어려워 정부 담당 부서와 일선 공인중개업소에 문의가 쏟아지고 있다.

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    서울 성북구 일대 아파트 단지.
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    ▶“아내가 실거주하려는데 계약갱신권 거절해도 되나요?” - “안 됩니다.”

    우리 모두 세입자 혹은 집주인이다. 전 국민이 적용을 받는 법이지만, 세입자는 언제부터 계약갱신권을 청구할 수 있는지, 집주인은 어떤 경우에 계약 갱신을 거부할 수 있는지 상황이 복잡해 혼란을 야기하고 있다. 법 자체가 복잡할 뿐더러 정부가 추가 설명한 가이드라인도 담지 못한 다양한 사례가 전월세 시장에 존재하기 때문이다. 임차인들은 “법이 너무 복잡하고 누구도 정답을 말해주지 않아 불안감만 증폭되고 있다”면서 “도대체 누구를 위한 법이냐”고 호소하고 있다. 임대차법 시행 후 많은 사람들이 물어보는 질문을 정리해봤다.

    Q 전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했는데 계약서를 다시 써도 되나.

    A 법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다. 법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다. 다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다.

    Q 집주인이 전세대출 연장을 거부하겠다고 한다.

    A 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관 전세대출 연장 시 집주인 동의가 필요하지 않다.

    Q 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신을 청구할 수 있는지.

    A 가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상(계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상) 남아 있어야 한다.

    Q 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는데 만약 임대인이 법 시행 전에 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지.

    A 불가능하다. 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실(계약금 수령 입증, 계약서 등)을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

    Q 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지.

    A 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

    Q 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하는지.

    A 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주하면 된다.

    Q 임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제론 비워둘 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는가.

    A 손해배상 청구가 불가능하다.

    Q 계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지.

    A 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 ‘곤란’하다. 다만 임차인이 수용한다면 월세로의 전환이 가능하나, 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘기준금리(현행 0.5%)+2.0%’ 가운데 낮은 비율을 적용한다.

    Q 계약갱신청구권 도입 시 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지.

    A 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.

    Q 집주인이 바뀌고 기존 임차인이 계약 갱신 청구를 할 수 있는지.

    A 계약 갱신 청구가 가능하다.

    Q 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약 갱신 청구를 거절할 수 있는지.

    A 가능하다. 다만 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.

    Q 장인·장모가 입주하려 한다. 계약갱신청구권을 거절해도 될까.

    A 갱신 거절 시 실거주 기준은 ‘임대인(집주인과)과 직계존비속’이다. 집이 본인 단독명의라면 배우자와 그 직계존속의 실거주는 계약 갱신 거절 사유로 인정되지 않는다.

    Q 계약갱신청구는 내용증명만 되나.

    A 의사 표현은 정해진 형식은 없다. 그러나 나중에 집주인이 말을 번복할 수 있어 입증하기 쉬운 방식으로 의사 표현을 해놓는 것이 중요하다. 내용증명 외에도 문자로 의사를 표시한 후 집주인에게 답장 받아놓기, 전화 통화 녹음 등이 가능하다. 집주인이 나중에 연락을 못 받았다고 말을 번복할 수도 있으므로 답장을 받아놓는 게 좋다.

    Q 1년 만에 계약갱신권을 청구하면 인상률 5%를 적용받나.

    A 세입자는 계약갱신청구권을 1회 최대 2년 5% 한도에서 주장할 수 있다. 세입자가 계약갱신권을 청구하면 1년만 살겠다고 해도 괜찮다. 이때 집주인은 2년 임대 상한이 5%이기 때문에 세입자가 1년만 산다고 할 경우 최대 2.5% 이내에서 세입자와 협의해야 한다.

    Q 한국토지주택공사(LH) 전세도 계약갱신권을 주장할 수 있나.

    A LH 전세도 계약갱신청구권이 인정된다. LH가 집을 빌려서 전대를 하는 형태지만 전차인(실질 세입자)이 LH에 계약갱신권을 청구하면 된다.

    Q 집주인이 실거주하겠다고 계약 갱신을 거절했는데 어떻게 확인할 수 있나.

    A 정부는 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 경우 세입자에게 계약 갱신을 요구한 기간(향후 2년간)에 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람할 수 있도록 할 예정이다.

    Q 임차인이 계약 시 애완동물을 사육하지 않기로 약속하고 이를 어겼다. 계약 갱신 거절 사유가 되는지.

    A 임대차법과 상관없이 특약사항 미이행으로 계약 해지 사유가 된다.

    Q 집이 낡아서 재건축업자에게 집을 팔려고 한다. 새 매도인은 건물을 다시 짓는다는데 세입자의 계약갱신청구권을 거절해도 될까.

    A 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유에는 ‘주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우’다. 집이 낡아서 허물고 다시 지어야 할 정도면 세입자의 계약갱신권을 거부할 수 있다.

    [이선희 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제120호 (2020년 9월) 기사입니다]
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