• 올해 `로또분양` 39만가구 쏟아진다···둔촌주공·원베일리 `강추`

    년 월 제 0호

  • ‘단군 이래 최대 재건축’으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트와 ‘강남 최대어’ 서초구 신반포3차·경남아파트를 비롯해 올해 전국에서 민영아파트 39만 가구가 분양된다. 최근 5년 평균 민영아파트 분양실적(28만6071가구) 대비 약 10만 가구 많은 수준으로, 작년보다도 20% 많다.

    코로나19 악재와 부동산 규제에도 지난해 분양시장은 계획된 물량의 91%가 소화됐는데, 올해도 건설사들이 적지 않은 물량을 계획한 것이다.

    분양가상한제로 인해 분양가격이 시세의 반값 수준에 그치는 경우가 많아 ‘로또청약’을 노리는 실수요자들의 움직임도 바빠질 전망이다.

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    둔촌올림픽파크에비뉴포레 조감도
    ▶올해 전국서 민영아파트 39만854가구 분양

    부동산114가 ‘2021년 민영아파트 분양계획’을 조사한 결과, 올해 전국 407개 사업장에서 총 39만854가구가 분양 예정인 것으로 조사됐다. 분양계획 물량에는 정비사업 조합원분도 포함됐다. 아직 사업계획을 수립하지 못한 일부 건설사와 사업 일정이 미확정된 단지들을 제외하고 보수적으로 잡은 수치로, 2019년 말에 조사한 2020년 분양계획 물량 32만5879가구에 비해 6만4975가구(19.9%)가 늘었다.

    2016년부터 작년까지 최근 5년간 민간아파트 평균 분양실적(28만6071가구)과 비교해도 약 10만 가구 많다. 집값이 천정부지로 오르자 상대적으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 분양시장에 수요가 쏠리는 데다, 분양가상한제로 작년에 분양가 산정에 난항을 겪은 대단지들이 분양을 대거 연기하면서 올해 분양 물량이 크게 늘어난 것으로 보인다. 코로나19로 견본주택 방문이 어려워져 분양에 차질이 있을 것이라는 우려와 달리, 지난해 사이버 견본주택을 통한 마케팅이 빠르게 정착된 것도 건설사들의 분양 물량 증가에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 올해 분양 물량은 수도권 20만6651가구, 지방 18만4203가구로 수도권 비중이 더 높다. 수도권 물량은 경기(11만2134가구), 인천(4만9795가구), 서울(4만4722가구) 순이다. 지방에서는 대구가 3만1103가구로 분양예정 물량이 가장 많았다. 부산(2만5817가구), 충남(1만9460가구), 대전(1만9401가구), 경남(1만7801가구), 경북(1만5770가구) 등이 뒤를 이었다.

    월별 분양예정 물량을 살펴보면 지난해에는 12월에 5만4135가구가 분양되며 물량이 가장 많았는데, 올해는 분양 비수기로 꼽히는 1월(4만4957가구)에 가장 많은 물량이 분양된다. 올해 월별 분양예정 물량은 2월(3만4500가구), 3월(3만3917가구), 9월(3만3308가구), 7월(3만2145가구) 등의 순으로 집계됐다. 선주희 부동산114 책임연구원은 “정책 변화와 코로나 이슈로 성수기와 비수기의 구분 없이 분양 일정이 결정되는 분위기가 반영된 것”이라고 분석했다.

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    ▶분양예정 물량의 36%가 재개발·재건축

    올해 전국에서 분양 예정인 물량의 58%는 도급을 포함한 자체사업 물량으로 조사됐고, 재개발·재건축 아파트는 36%를 차지하며 뒤를 이었다.

    가장 주목받는 단지는 서울 강동구 둔촌주공아파트를 재건축하는 ‘둔촌올림픽파크에비뉴포레’와 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 ‘래미안원베일리’다. 두 단지 모두 작년에 분양가 산정 난항으로 분양이 연기됐다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌동 일대 62만6232㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층 85개동, 총 1만2032가구를 짓는 사업으로, 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 기존 조합과의 갈등을 일단락하고 이르면 올해 상반기 일반분양을 목표로 사업을 추진 중이다.

    래미안원베일리는 신반포3차·경남아파트를 총 2990가구 규모 대단지로 재건축하는 단지로, 일반분양 물량은 250여 가구다. 한강 조망에 고속터미널역 역세권 입지라 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 이 아파트 일반분양가는 3.3㎡(1평)당 5668만6000원으로 결정돼 역대 최고 분양가를 기록했다.

    주택도시보증공사(HUG)가 작년 7월에 정했던 분양가(평당 4891만원)보다 평당 778만원 높게 결정된 것이다. 공급면적 33평형 기준 19억원대로, 주변 시세(31억~37억원)의 60% 수준이다. 10년간 분양권 전매가 제한되며 오는 2월 분양을 목표로 하고 있다. 서초구 ‘방배6구역(1131가구)’, 성북구 ‘장위10구역(2004가구)’, 송파구 ‘잠실진주(2636가구)’ 등 재건축 단지도 공급된다. 경기도는 재개발 물량이 관심을 받을 것으로 예상된다. 광명시 ‘광명2·5·10R구역(7273가구)’, 수원시 ‘수원권선6구역(2175가구)’, ‘장안111-1(2607가구)’, 하남시 ‘하남C구역(980가구)’ 등이 공급을 앞둔 것으로 조사됐다.

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    서울시 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축(래미안원베일리) 사업 현장


    수도권 신도시에서는 파주 운정 6123가구, 양주 옥정 2979가구, 인천 검단 1만1785가구가 공급될 예정이다. 인천은 검단 신도시 물량과 도시개발 물량을 주목해볼 만하다. 검단에서 1만1785가구가 분양계획을 밝혔으며 용현학익 도시개발을 통해 시티오씨엘1·3·4단지 총 2536가구가 공급될 예정이다. 지방은 광역시의 재개발·재건축 아파트의 분양계획이 많다. 부산 동래구 ‘래미안포레스티지(4043가구)’, 대구 수성구 ‘수성더팰리스푸르지오더샵(1299가구)’, 광주 동구 ‘광주학동4구역(2314가구)’ 등이 공급을 계획 중이다.

    건설사별로는 현재까지 분양계획이 공개된 회사 가운데 대우건설이 3만4791가구로 예정 물량이 가장 많다.

    이어 ▲현대건설 2만8570가구 ▲GS건설 2만8225가구 ▲포스코건설 2만7730가구 ▲롯데건설 2만2539가구 ▲대림산업 1만9586가구 ▲현대엔지니어링 1만9431가구 ▲HDC현대산업개발 1만7762가구 ▲삼성물산 1만2995가구 ▲SK건설 1만1065가구 순이다.

    부동산114는 “서울 서초구 ‘래미안원펜타스(삼성물산)’ 641가구, 서울 서초구 ‘방배5구역(현대건설)’ 2796가구, 서울 성동구 ‘행당제7구역(대우건설)’ 958가구, 인천 미추홀구 ‘시티오씨엘1단지(HDC현대산업개발·포스코건설·현대건설)’ 1131가구, 인천 미추홀구 ‘용현자이크레스트(GS건설)’ 2277가구 등을 주목해볼 만하다”고 설명했다.

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    ▶1분기 분양 ‘봇물’ 전국 11만 가구

    통상 연초는 한파와 설 연휴 등이 맞물려 분양시장 비수기로 꼽히지만 올해는 사뭇 다르다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 전국 민영아파트 분양예정 물량은 전국 112곳, 총 11만3429가구(임대 포함, 총 가구 수 기준)로 집계됐다. 청약업무 이관과 코로나19 여파로 저조했던 지난해 1분기 분양실적(3만2685가구)의 2.4배에 달하며, 작년 4분기(8만927가구)에 비해서도 크게 늘었다. 11만 가구가 계획대로 분양된다면 부동산114가 1분기 기준 집계를 시작한 2002년 이래 역대 최다 분양실적을 기록하게 된다.

    1분기 물량이 늘어난 데에는 지난해 분양 예정이었으나 미뤄진 대단지들의 영향이 크다. 실제 올해 1분기 분양을 앞둔 1000가구 이상 대규모 아파트 총 40곳·7만4896가구 가운데 15곳·3만686가구는 분양 일정이 미뤄진 사업지로 조사됐다. 서울 서초구 ‘래미안원베일리(2990가구)’를 비롯해 인천 부평구 청천동 ‘e편한세상부평그랑힐스(5050가구)’, 부산 동래구 온천동 ‘래미안포레스티지(4043가구)’ 등이 대표적이다.

    시도별 1분기 분양예정 물량은 ▲경기 4만2377가구 ▲인천 1만8430가구 ▲경남 1만1143가구 ▲대구 8437가구 순으로 많았고 서울은 3953가구로 조사됐다. 분양이 집중된 수도권의 물량이 총 6만4760가구로, 지방 4만8669가구에 비해 1만 가구 이상 많다. 수도권에서는 경기도에서 많은 물량이 분양된다. 의정부시 고산동 의정부고산수자인디에스티지(2407가구), 용인시 고림동 힐스테이트용인둔전역(1721가구), 수원시 세류동 수원권선6구역(2175가구) 등이 대표적이다.

    서울에서는 1분기에 래미안원베일리를 비롯해 서초구 반포동 반포KT부지(140가구)와 송파구 오금동 송파오금아남(328가구) 등 강남권에서 물량이 풀릴 예정이다.

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    서울시 송파구 잠실진주아파트 전경
    ▶전세난 속 민간임대 아파트 살아날까

    청약 대기수요와 월세 전환의 가속화, 새 임대차보호법 시행 등으로 전세난이 심화되고 기존 민간임대 시장이 위축되면서 안정적인 임차료로 장기거주가 가능한 민간임대 아파트도 주목받고 있다.

    지난해 공공지원 민간임대로 공급한 서울 구로구 ‘고척아이파크’, 경기 화성시 ‘힐스테이트봉담’이 전 타입 청약이 마감을 기록한 바 있으며, 브랜드 민간임대의 경우 커뮤니티 시설과 생활 서비스를 누릴 수 있어 소비자들의 선호도가 높은 편이다. 과거 ‘뉴스테이’로 불리던 민간임대 아파트는 지난해 2만2980가구에서 올해 8322가구로 공급이 줄어든다.

    올해 민간임대 아파트로는 경기 화성시 ‘화성동탄2(A87)’ 762가구, 대전 유성구 ‘한화포레나대전유성’ 1768가구, ‘파주운정3(A15)’ 846가구 등이 공급될 예정이다. 선주희 책임연구원은 “정부의 전세 대책에 따라 적극적으로 공급되는 공공임대와 더불어 민간임대가 적절히 융합된다면 전세난 극복에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다”고 말했다. ▶서울 분양 대기수요에 턱없이 못 미쳐

    올해 전국에 39만 가구가 분양 예정인 가운데, 서울에 분양하는 민영 아파트는 4만4722가구에 그쳐 대기수요에 턱없이 못 미친다는 지적이 나온다.

    김학렬 스마트튜브 소장은 “매년 정부에서 새로 증가하는 세대수를 과소 추정하는 경향이 있다”며 “결혼뿐만 아니라 세대 독립, 이혼 등 여러 원인이 있어 세대수 증가를 정확히 예측하기 힘드니 신혼부부 수요보다 여유 있게 공급을 해야 한다”고 말했다. 서울 아파트 분양 가구가 전년보다 늘어난 것이 중요한 게 아니라 대기수요 이상으로 공급을 하는 게 중요하다는 얘기다.

    김 소장은 “지난해 ‘DMC파인시티자이’ 줍줍 1가구에 30만 명이 몰렸는데 이게 바로 대기 수요다”라며 “이 아파트는 서울 거주자만 신청 자격이 있었는데, 경기·인천까지 가능했다면 50만 명이 넘었을 것이다. 수많은 수도권 인구가 서울의 대기수요라는 점을 고려해야 한다”고 말했다. 수도권에서 서울로 출퇴근하는 인원까지 고려한다면 매년 4만 가구 정도의 물량으론 턱없이 부족하다는 것이다.

    또 서울 강동구 ‘둔촌주공’과 서초구 ‘래미안원베일리’ 등의 분양이 확실치 않다는 점도 꼬집었다. 둔촌주공과 원베일리 모두 분양가 산정 난항으로 1년이나 분양이 연기됐다. 둔촌주공은 조합 내에서 후분양을 주장하는 목소리도 있어 분양 일정이 더 밀릴 가능성이 있다.

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    ▶청약 가점 70점 넘어야 안정권

    지난해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 골자로 한 임대차2법이 시행되면서 전세가가 급등했고, 전세가가 다시 매매가를 밀어올리면서 전세가와 매매가가 동반 상승했다.

    전세난에 지친 세입자들이 서울 중저가 아파트와 경기도 아파트를 사들이며 수도권 아파트값도 껑충 뛰었다. 이런 상황에서 민간택지에 분양가상한제가 도입되면서 분양가격이 시세보다 낮아 청약 당첨은 ‘로또’라는 인식이 확산됐다.

    이런 가운데 지난해 1월 4만3268가구였던 미분양 물량이 같은 해 11월 2만3620가구로 크게 줄었고, 청약통장 가입자 수가 전국 2700만 명을 넘어서는 등 새 아파트에 대한 선호는 갈수록 커지고 있다.

    전문가들 대부분이 올해 서울 평균 주택가격이 오를 것이라고 전망하면서 청약시장은 또 한 번 뜨거운 한 해를 보낼 전망이다. 실제 지난해 경기도 과천에서 분양한 지식정보타운은 50만 명 넘는 청약자가 1순위 신청을 했다. 초유의 인원이 몰리면서 만점 통장도 등장했다.

    올해부터 신혼부부·생애최초 특별공급의 소득요건이 완화되며 특별공급 내 일반공급 물량이 확대되는 점도 청약 열기에 영향을 미칠 것으로 보인다. 다만 분양가상한제 주택은 2년 이상의 거주의무기간이 적용되는 점은 유의해야 한다. 오는 7월부터 3기 신도시 사전청약이 시작돼 청약 수요자들의 관심이 쏠리는 가운데, 3기 신도시에 포함되지 않은 중소형 공공택지도 사전청약에 돌입할 예정이다.

    여경희 부동산114 수석연구원은 “둔촌주공, 원베일리 등 강남권 재건축 단지를 분양하면서 청약과열이 예상돼 70점 이상의 가점자라야 당첨 안정권에 들 것으로 보인다”며 “가점이 낮은 수요는 추첨제 물량을 공략하거나, 상대적 입지 열위의 아파트 청약을 노리는 것이 틈새전략이 될 수 있다”고 조언했다. 이어 “청약제도가 상당히 까다로워진 만큼 청약 전 자격 여부를 잘 따져봐야 한다”고 했다.

    [권한울 매일경제 부동산부 기자]
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