• Part Ⅱ 부동산 대책 청약 시장 영향은| 분양은 공급 부족 우려… 생애최초 특공만 늘어나

    2020년 08월 제 119호

  • 5월부터 7월까지 정부는 총 5개 주요 정책을 쏟아냈다. 그동안 정부가 지속적인 정책을 내놓았음에도 불구하고 주택 시장은 더욱 들끓고 있는 모습이다. 지난 5월에만 정부가 3개의 대책을 발표했다. 5월 정책의 주요 골자는 공급과 전매제한이다. 특히 대부분 공급에 치중돼 있다.

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    ▶5월에만 3개 정책 내놓고…

    6·17 정책으로 갭투자 수요 억제 노려

    정책별로 살펴보면, 5·6 대책 주요 내용은 ▲공공성을 강화한 정비사업 활성화를 통해 오는 2022년까지 총 4만 호 공급 ▲유휴공간 정비 및 재활용을 통해 1만5000호 공급 ▲도심 내 유휴부지 추가 확보를 통해 1만5000호 공급 등이었다. 5·11 대책에서는 ▲수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 분양권 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화한다는 내용이었다.

    5·21 대책에서는 ▲3기 신도시를 비롯한 21만 가구 지구지정 완료, 상반기 내 4만 가구 추가지정 ▲2023년 이후 수도권에 연평균 23만 호 공급 ▲맞춤형 청년주택과 기숙사형 청년주택 공급 ▲주거급여 약 113만 가구 지원 및 구입·전세자금 대출 29만 가구 지원 공공임대 및 신혼희망타운 신혼부부 입주자격에 ‘만 6세 이하 자녀가 있는 가구’ 추가 ▲다자녀가구 전용 공공임대 신규 도입·공급 및 자녀수에 비례한 기금대출 우대금리 적용, 대출한도 확대 ▲비주택 거주가구 등 저소득층 대상으로 공적임대 7만6000호 공급 등이다. 집값에 가장 많은 영향을 미치는 분양권 전매제한과 공급이 주를 이루고 있다. 하지만 서울 도심 주택 공급의 유일한 방안인 재건축·재개발 규제를 풀지 않으면 공급도 ‘별로 새로울 것도 없는’ 정책이라는 평가가 지배적이다.

    6월에 이어서도 강력한 규제정책을 내놓았다. 6·17정책에서는 규제지역을 늘리고, 갭투자에 대한 규제를 강화함에 따라 투기수요 근절, 실수요자 보호라는 원칙 하에 주택 시장 과열요인을 차단하는 것이 목적이다. 주요 정책 내용은 ▲투기수요 유입을 차단하기 위해 규제지역 추가 지정 ▲개발호재 인근지역에 대해 토지거래허가구역 지정 검토 ▲갭투자 차단을 위해 주택담보대출 등 실수요 요건 강화 ▲부동산 법인 등을 통한 투기수요 근절을 위한 대출·세제 강화 ▲재건축 안전진단 강화 등 정비사업 규제 정비 ▲12·16 대책 및 5·6 공급대책 후속조치 등 차질 없이 추진 등이다. 여기에 갭투자 방지를 위해 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하도록 했다.

    투기과열지구 내 3억원 이하인 아파트가 거의 없는 만큼 서울과 경기, 인천의 주요 지역은 사실상 모두 해당한다. 특히 무주택자와 1주택자가 주택을 매입한다고 하더라도 계약 후 6개월 이내 전입신고를 해야 대출이 가능하고 규제지역에서는 자금조달계획서를 작성해야 한다. 또 재건축 사업에서 안전진단을 강화하고 거주기간을 채운 조합원만 분양 신청을 할 수 있다는 점도 눈길을 끈다. 이는 곧 재건축 사업을 더디게 하는 요소로 장기간 봤을 때 공급 감소로 이어질 가능성이 있기 때문이다.

    ▶공급 감소 우려에 청약 시장 영향은

    이처럼 민간택지 분양가상한제와 재건축 규제강화로 분양 시장에 공급 감소가 예상되는 상황인 만큼 앞으로 청약 시장에 대한 관심이 더욱 끓어오를 것은 불 보듯 뻔하다. 지금도 서울처럼 분양가 통제를 받는 곳은 ‘로또 청약’이 되어버려 기본 두 자릿수 청약경쟁률을 기록하는 경우가 다반사다. 분양 관계자는 “규제지역 확대로 대출, 세금 부담이 가중돼 투자수요가 줄어들 수는 있지만 여전히 시장에는 현금부자들이 많아 지역, 브랜드에 따라 선별적으로 청약하려는 경향이 짙어질 것”이라며 “8월은 하반기 분양 시장의 흐름을 결정할 수 있는 중요한 시기가 될 것”이라고 말했다.

    청약과 관련해 새로운 규제가 나오지는 않았지만 수도권에서는 서울에서 수요가 옮겨갔던 인천과 수원 등이 조정대상지역에서 투기과열지구로 가거나 신규 조정대상지역으로 들어온 곳이 적지 않은 만큼 청약을 앞둔 예비 청약자라면 점검해야 하는 부분이 있다.

    규제지역이 되면 청약 1순위 자격요건이 강화된다. 청약통장 가입 후 2년이 경과해야 1순위 자격을 얻으며(24회 이상 납입) 가구주 및 모든 가구원의 5년 이내 당첨 사실이 없어야 한다. 조정대상지역에서 당첨되면 재당첨 제한은 7년, 투기과열지구는 10년이 걸린다. 전매제한도 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다. 19일 기준 조정대상지역 모두 1지역에 해당돼 경기, 인천, 대전, 청주(일부 지역 제외) 등은 입주 때까지 분양권 거래가 제한된다.

    거주자들에게 우선으로 청약기회를 주는 해당지역 우선공급 대상자 거주요건도 4월부터 바뀌었다. 수도권 투기과열지구, 대규모 택지지구에서 공급되는 주택은 해당 지역(특별·광역시, 시)에 1년 이상 거주자에서 2년 이상으로 강화됐다. 또 민영아파트 당첨자를 선정하는 기준도 무주택기간, 청약통장 가입 기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리한 가점제 비중이 높다. 조정대상지역에서는 전용면적 85㎡ 이하는 75%, 85㎡ 초과는 30%가 적용된다. 투기과열지구에서는 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과는 50%가 공급된다.

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    ▶생애최초 특별공급 늘어나니 일반공급은 더 줄고

    이미 높아진 집값 부담으로 매입이 쉽지 않고 가점제에서 불리한 30~40대 초반의 무주택자들을 위한 공급이 늘어난다.

    생애최초 특별공급 확대라는 카드다. 공공기관이 공급하는 과천제이드자이나 SH마곡지구 중소형 아파트에 해당되는 국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정한다.

    또 신혼부부 특별공급에서 기준이 되는 소득요건도 확대된다. 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대, 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준이 완화된다.

    이 같은 특별공급 손질은 동시에 일반분양 가구 수 감소로 이어진다. 즉 전체적인 파이가 커진 것이 아니라 파이를 나눈 격으로 집을 산 경험이 없는 젊은 무주택자 이외의 계층에서 반발이 나올 가능성이 있다. 30대 젊은 무주택자라면 특별공급 기준을 따져 청약에 적극적으로 임해야 한다. 생애최초 주택구입 시 취득세 감면혜택은 1억5000만원 이하는 100% 감면, 1억5000만원 초과~3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 감면되어 서울·경기 주요 지역에서 취득하는 아파트는 큰 효과를 보지 못할 것으로 보인다.

    김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “생애최초 물량이나 신혼 특별공급은 소득 기준을 조금 높여도 어차피 혜택을 받는 계층은 정해져 있고 혜택을 받지 못하는 95% 이상 실수요자들에게는 의미 없는 정책”이라며 “소득·연령 기준을 아예 없애고 무주택자라면 누구나 기회를 주는 방향으로 대책을 펼치는 편이 낫다”고 말했다. 6·17 부동산 대책 발표 후 논란이 되었던 대출기준도 보완되었다. 잔금대출과 관련해 규제지역 지정, 변경 전까지 입주자 모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경 전 대출규제가 적용된다.

    ‘주택공급을 계속할 테니 지금 집을 안 사더라도 앞으로 기회가 있다’는 시그널을 주기 위해 공급확대도 발표했다.

    3기 신도시 조기 공급을 위해 내년부터 사전 청약(9000호)을 추진하며 사전 청약은 신도시 외 공공택지로 확대해 3만 호 이상을 추진할 것으로 밝혔다. 또 공급확대를 위해 검토가능 대안으로 ▲도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲도시주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년·신혼부부용 공공임대·분양APT 공급 ▲도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 등이 있다.

    고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울 시내 유휴지는 시장에 영향을 줄 만한 규모가 아니고 3기 신도시도 먼 이야기여서 실수요자들에게 와 닿지 않는다”며 “이번에도 공급을 늘리겠다는 확실한 신호를 주지 못했기 때문에 실수요자들은 매수에 나설 것이고, 서울 집값은 계속 우상향할 수밖에 없다”고 전망했다.

    [박윤예 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제119호 (2020년 8월) 기사입니다]
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