• Part Ⅲ Q&A로 본 7·10 대책 후 내 세금은?| 강남권 고가 아파트 2채,내년 종부세 1억원 훌쩍

    2020년 08월 제 119호

  • 정부가 7·10 부동산 대책을 발표하면서 다주택자는 물론 1주택자, 내 집 마련 수요자도 셈법이 복잡해졌다. 아래는 다주택자 종부세 이상, 단기매매와 다주택자 양도세 강화 대책에 관한 질문과 답변이다.

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    Q 서울 강남권에 초고가 아파트를 2채 보유 중이다. 두 아파트의 올해 공시가 합계는 47억4700원이다. 내년 보유세(재산세+종부세)가 올해보다 얼마나 오를지.

    A 2주택자인 사례자는 올해 7548만원을 보유세로 낸다. 보유세를 12개월로 쪼개 계산해 봐도 월 629만원을 세금으로 내야 한다. 그런데 내년은 보유세가 1억6969만원으로 2배 이상 오른다. 초고가 아파트 여러 채를 보유할수록 부담이 크게 늘어나는 구조다.

    Q 저가 아파트를 여러 채 보유한 다주택자라면 다른가. 노원구 소재 A아파트에 같은 면적의 집 4채를 구입해 보유 중이다. 직접 거주 중인 경북 구미시 소재 주택(공시가격 1억7700만원)까지 합치면 5주택자다. 올해 기준 2채 공시가격은 각 3억원, 남은 2채는 2억8700만원이다.

    A 현행 기준으로는 재산세와 종부세가 315만원 수준이지만 우선 상계주공5단지 4채와 포항 아파트 1채 총 5채에 대해 7·10 대책 종부세 인상안을 적용하면 올해 종부세와 재산세가 총 586만원으로 오른다. 종부세만 504만원 수준. 만약 공시가격이 오른다면 부담해야 할 세금이 이보다 많아질 것으로 전망된다.

    Q 15년 전 서울에 6억원의 아파트를 단독명의로 취득했다. 그동안 공시가격이 올라 지난해부터 종부세 과세 대상이 됐다. 아파트를 배우자와 공동명의로 바꾸면 세금 부담이 줄어든다는데 배우자 간 증여세 공제한도인 6억원까지 지분을 증여해도 괜찮을까.

    A 우선 주택 명의를 바꿀 때 가장 먼저 고려해야 할 것이 증여세와 취득세다. 최근 10년 동안 배우자에게 증여한 적이 없다면 세법상 6억원까지는 증여세 없이 배우자에게 증여할 수 있다. 단 여기서 배우자는 재산을 취득했기 때문에 취득세를 내야 한다. 일반 주택 매매거래는 매매가격의 1.1~3.3%를 취득세로 내지만 증여로 인한 취득의 경우는 3.8%(지방교육세 0.3%)로 과세된다. 단 증여로 인한 취득세는 과세표준이 공시가격이기 때문에 6억원에 대해 3.8%의 세율로 과세가 된다. 취득세만 해도 2280만원이 나온다. 여기서 기억할 것은 증여가액이 6억원을 넘기면 그 금액에 대해 증여세를 내야 하니 주의하자.

    Q 아파트를 단독명의로 하고 종부세를 42만원만 내는 것이 취득세를 내는 것보다 이득 아닌지.

    A 만약 공동명의로 변경하는 경우 종부세는 26만원으로 줄어든다. 이미 부담한 취득세에 비해 절세금액이 적기는 하다. 하지만 최근 공시가격 상승폭이 큰 점, 미래에 주택을 추가로 매수할 가능성 등을 고려한다면 절세 효과는 해가 지날수록 커진다.

    단, 공동명의가 무조건 이득이라고 할 수는 없다. 1세대 1주택인 경우에는 공제사항이 있는지 살펴봐야 한다. 1세대 1주택자인 사람은 종부세 부담이 줄어들기 때문이다.

    Q 이 집을 5년 안에는 팔 생각인데 그때도 공동명의인 것이 단독명의인 경우보다 유리한가.

    A 양도소득세는 누진세율을 적용하기 때문에 양도차익이 클수록 세금부담이 커지는데, 주택이 공동명의일 경우에는 양도차익을 분산해 세율을 줄이는 효과가 있다. 단 양도세가 1세대 1주택 보유 시 비과세되는 점을 염두에 둬야 한다. 정부는 1주택 보유 시 매매가 9억원까지는 비과세를 적용하고 초과분에 대해서는 고율의 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용해 세금부담을 줄여준다.

    만약 5년 후 아파트 시세가 올라 18억원에 양도했다고 치자. 단독명의를 유지했을 경우에는 양도세를 2884만7500원, 공동명의는 1694만5500원을 부담해야 한다. 공동명의를 선택하면 약 1100만원 정도의 절세가 가능한 셈이다. 양도세는 공동명의를 선택한 후 시세가 많이 오를수록 더욱 효과가 좋다. 단 증여 시 취득세 부담이 생긴다는 점, 1세대 1주택이 주는 공제항목을 놓치는 점, 종부세·양도세에서 비과세나 각종 공제 혜택을 놓칠 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.

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    Q 부부가 각각 주택을 보유한 경우에는? 현재 서울에 남편 명의로 공시가 12억원짜리 주택을, 부인 명의로 공시가 4억원짜리 주택을 보유 중이다. 부부라도 종부세는 개별적으로 과세된다는데 이 경우는 1세대 1주택자로 보나.

    A 종부세는 부부 개별 과세되는 것이 맞다. 다만 사례자의 경우는 조정대상지역 내 1가구 2주택자로 본다. 따라서 남편과 부인에게 각각 2주택자를 기준으로 종부세가 부과된다. 다만 부인의 주택은 6억원 미만이기 때문에 비과세를 적용받고, 남편에게만 과세된다. 올해 남편은 300만원을 종부세로 부담하지만, 내년 세율이 상향되면 850만원을 부담해야 한다.

    Q 공시가격 20억원짜리 주택 한 채를 남편과 부인이 절반씩 공동명의로 보유한 경우 종부세는.

    A 이 경우는 1가구 1주택에 해당한다. 즉 남편과 부인은 올해 각각 130만원씩 총 260만원을 종부세로 낸다. 1주택 가구인 만큼 내년에도 종부세 상승폭이 상대적으로 작다. 내년에는 각자 180만원씩, 총 360만원을 종부세로 부담한다.

    Q 서울에 아파트 2채, 대구에 아파트 1채를 갖고 있다. 올해 기준 공시가격이 각각 15억원, 13억원, 8억7000만원이다. 올해, 내년에 내는 종부세는 얼마나 달라지나. 만약 대구 아파트를 판다면 내년 종부세가 얼마나 줄어드나.

    A 주택 3채 공시가격 합이 36억7000만원이고 3주택자이므로 올해는 종부세 4179만원을 낸다. 또 7·10 대책에 따라 중과세율 인상 대상이므로 내년 부담은 1억754만원으로 오른다. 만약 대구 아파트를 매각해 서울에만 주택 2채를 가졌다면 공시가격 합이 28억원이고 2주택자 종부세율이 적용되므로 내년에 6856만원을 세금으로 내야 한다.

    Q 법인이 보유한 부동산에도 개인과 동일한 기준이 적용되나.

    A 법인은 개인처럼 과표를 따지지 않는다. 다주택을 보유해 종부세를 내야 하는 법인은 주택 보유 수, 보유가액과 관계없이 모두 세율 6%를 적용받는다. 단 개인에게 적용되는 6억원 기본공제도 법인 부동산에는 적용되지 않는다.

    Q 1주택자 종부세는 그대로 유지되는 건지.

    A 지난해 12·16 대책을 통해 인상된 수준이 유지되지만, 결국 전년보다는 종부세가 늘어난다. 1주택자의 종부세 세율은 지금보다 0.1~0.3%포인트 인상된다. 시가 기준으로 8억~12억2000만원(과표 3억원 이하)은 세율이 0.5%에서 0.6%로, 12억2000만~15억4000만원(과표 3억~6억원)은 0.7%에서 0.8%로, 15억4000만~23억3000만원(과표 6억~12억원)은 1%에서 1.2%로, 23억3000만~69억원(과표 12억~50억원)은 1.4%에서 1.6%로, 69억~123억5000만원(50억~94억원)은 2%에서 2.2%로, 123억5000만원 초과(94억원 초과)는 2.7%에서 3%로 각각 오른다.

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    Q 수입이 없는 고령자다. 1주택만 오래 보유하다보니 집값이 크게 올랐는데 종부세를 그렇게 많이 내야 하나.

    A 오랜 기간 1주택을 보유했거나 고령자인 경우 이번 종부세 인상에 따른 효과가 크지 않다. 가령 서울에서 공시가격이 31억원 정도 되는 집을 3년 보유했다면 40대 A씨의 경우 올해 1892만원, 내년에는 그보다 1048만원 많은 2940만원을 종부세로 내야 한다. 인상된 세율과 공시가격 등을 반영한 결과다. 반면 같은 기간 같은 주택을 10년 보유한 70대 B씨가 내야할 종부세는 756만원에서 882만원으로 126만원 오른다. B씨가 고령자고 장기보유자기 때문에 오름폭이 상대적으로 작다.

    다만 공시가격 30억원 이상 주택은 지난해 기준 전체주택의 0.01% 수준에 그친다는 것이 정부 설명이다. 1주택 종부세 과세 대상인 9억원 이상 주택 역시 전체 주택의 1.6% 수준이다.

    Q 실거주 목적으로 ‘갈아타기’ 이사를 하는 과정에서 일시적 2주택 보유가 됐다. 이렇게 불가피한 상황에 대한 예외가 있나.

    A 현재 예외 규정은 유예 기간 안에 기존 집을 파는 경우에 한해 적용된다. 일시적 2주택 규정은 새 집을 취득한 이후 3년 안에 기존 집을 매각해야 예외 규정이 적용된다. 서울 같은 조정대상지역에서는 2018년 9·13 대책~지난해 12·16 대책 이전 새집을 샀다면 기존 집은 2년 안에 팔아야 한다. 12·16 대책 이후 취득했다면 종전주택의 매각 기간은 1년이다. 기간이 빠듯하고 복잡하니 내가 집을 산 시점을 꼭 확인해야 한다. 여기서 문제는 세금 규제가 강화된 영향으로 주택 매수 심리가 꺾이면 원하는 때에 기존 주택을 처분하기 쉽지 않을 수 있다는 점이다. 정부는 양도소득세와 취득세 같은 거래세는 물론 보유세인 종합부동산세까지 부동산 관련 세금을 전방위적으로 올리면서 매수 심리가 꺾일 것이라는 전망이 나온다. 단 1주택자가 이사하면서 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우 양도세 등 다른 세목을 참고해 피해가 없도록 예외 기준이 마련될 전망이다. 근무지가 달라 부부가 따로 거주하는 경우나 부모 간병 등 다른 사유에 대해서는 아직 확정된 것이 없다. 다만 정부는 실수요자가 억울하게 세 부담을 떠안지 않도록 사안별로 검토한다는 방침이다.

    Q 지난 6월 14억원에 산 아파트를 곧 되팔 생각이다. 현재 1주택자인데 7·10 대책 시행 전후 양도소득세(양도세)가 많이 차이 나나?

    A 우선 정부는 집을 짧은 기간에 사고파는 것도 ‘투기’라고 보고 세금을 대폭 올렸다. 1주택자라도 1년, 2년 내에 집을 사고팔 경우 최대 양도 차익의 70%까지 세금으로 내야 한다. 14억원에 산 아파트를 1년 이내에 17억원에 팔아 양도 차익이 3억원인 경우, 현재는 지방소득세까지 포함해 1억3090만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 내년 6월 1일부터는 1억원이 더 늘어난 2억2907만원을 양도세로 내야 한다. 1년 이상 2년 미만 보유한 경우, 현재는 양도세가 1억301만원이지만, 1억9635만원으로 크게 오른다.

    Q 종부세, 양도세, 취득세 인상은 언제부터 적용되나.

    A 이번 7·10 대책을 담은 종부세법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 법안이 국회 본회의에서 이대로 의결되면 대책에 담긴 대로 내년 종부세 부과 기준일(6월 1일)부터 새 종부세율이 적용된다.

    Q 만약 7월 국회에서 종부세법, 소득세법 개정안이 통과되지 못하면 어떻게 되나.

    A 정부는 종부세와 양도세 중과 등의 내용을 담은 종부세법, 소득세법 개정안을 ‘의원 입법’ 형태로 국회에 제출하고 7월 임시국회에서 처리한다는 계획이다. 강화된 종부세 대책은 과세 기준일이 내년 6월 1일이므로 내년 5월 말 이전에만 법안이 처리되면 대책이 시행되는 데 아무런 문제가 없다. 단기매매, 다주택자 양도세 강화 대책 역시 소득세법 개정안이 내년 5월 말까지만 국회에서 통과되면 차질 없이 시행될 수 있다.

    [정다운 매경이코노미 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제119호 (2020년 8월) 기사입니다]
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