• 집값 너무 올랐는데 3기 신도시서 내 집 마련 해볼까

    2021년 07월 제 130호

  • 3기 신도시를 포함해 수도권 택지 3만200가구에 대한 사전청약이 오는 7월 15일부터 시작된다. 3기 신도시를 포함한 수도권 공공택지에 조성되는 공공분양주택이 대상이다. 오랜만에 나오는 수도권 대규모 물량인 데다가 시세의 60~70%에 공급된다. 또한 신혼부부 물량이 많아 청약경쟁이 치열한 요즘 무주택 실수요자들에게 ‘내 집 마련’의 기회가 될 것으로 기대된다.

    ‘사전청약’은 수도권 택지 내에서 공공분양 주택의 조기 공급을 위해 지구계획 승인 후 본청약 전(1~2년) 미리 실시하는 제도이다. 국토교통부에 따르면 7월에는 인천 계양을 비롯해 남양주 진접, 위례, 성남 복정1, 의왕 청계2 등 5개 지구 총 4400가구가 사전청약을 받는다. 10월에는 남양주 왕숙2와 인천 검단, 파주 운정3, 의정부 우정 등 총 11개 지구에서 9100가구에 대한 사전청약이 진행될 예정이다. 11월엔 하남 교산, 시흥 하중 등 4개 지구 4000가구, 12월에는 남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉 등 10개 지구 1만2700가구가 사전청약 대상이다.

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    3기신도시 하남교사지구
    ▶7월 4400가구 사전청약 스타트

    가장 먼저 사전청약을 진행하는 1차 지구는 인천 계양·남양주 진접2·성남 복정·의왕 청계·위례 5개로, 총 4333가구를 이번에 공급할 예정이다. 인천 계양 1050가구, 남양주 진접2 1535가구, 성남 복정1 1026가구, 의왕 청계2 304가구, 위례 418가구로 구성된다.

    인천 계양지구는 인천시 계양구 일원에 약 100만 평 규모로 조성되는 대규모 신도시로 공항철도·수도권제1순환도로 등 교통여건이 양호하다. 사전청약 대상은 A2, 3블록 85㎡ 이하 공공분양 709가구와 60㎡ 이하 신혼희망타운 341가구다.

    인천 계양지구는 작년 12월 보상 착수해 현재 보상률이 60% 넘는 상태이고, 이번 달에는 지구계획 승인이 완료되는 등 3기 신도시 중 가장 빠르게 사업이 진행되고 있다. 성남 복정 공공주택지구는 위례 신도시 남측에 위치한 지구로 교통 등 입지여건이 우수하다. 사전청약 대상단지는 지구 남측에 위치한 A-1,2,3 3개 블록으로 모두 60㎡ 이하이며, 공공분양 583가구, 신혼희망타운 443가구이다.

    남양주 진접2지구는 남양주왕숙 신도시 및 진접지구와 연접해 있다. 국도47호선, 2025년 개통 예정인 진접선 등이 인근에 위치하는 등 교통여건이 양호하다. 사전청약은 A-1,3,4, B-1 총 4개 블록, 1535가구로 1차 사전청약 지구 중 가장 많은 물량을 공급한다. 남양주왕숙 신도시와 연접해 대규모 신도시의 편의시설 등을 공유할 수 있는 장점이 있다.

    의왕청계2 공공주택지구는 의왕시 청계동 일원으로 기조성된 청계1지구와 통합생활권이 형성돼 있다. 사전청약 대상은 지구 서측에 위치한 A1 블록 60㎡ 이하 304가구다. 위례지구는 최적의 입지조건을 갖춘 신도시로 사전청약 대상은 A2-7 블록 418호이다. 도시 조성이 완료된 상태로 기반시설 등이 완비돼 사전청약 대상단지 중 인기가 높을 것으로 예상된다. ▶인기 지역 ‘하남 교산’은 11월부터 청약

    신도시 청약은 조성부터 입주, 또한 상권과 문화시설이 형성될 때까지 수년간 시간이 걸리기 때문에 한번 선택할 때 신중하게 선택해야 한다.

    또한 1기 신도시 일산과 분당이 완공 이후 집값에 큰 차이를 보이면서 3기 신도시 실수요자들은 어느 지역을 선택해야 할지 신중히 검토하고 있다.

    현재 3기 신도시 중 가장 인기지역은 하남 교산이다. 하남 교산은 3기 신도시 홈페이지 방문자들이 가장 많이 ‘알람’을 선택한 곳이다. 강남 접근성이 뛰어난 곳이어서 실수요자들의 관심이 높은 것으로 보인다. 잠실하고는 9㎞, 강남 코엑스 기준 12㎞에 위치해 있다. 인근에 미사지구, 고덕강일, 강일1·2, 풍산, 위례, 감일지구 등과도 인접해 있다. 3기 신도시 중 가장 인기가 높은 하남 교산은 오는 11월에 사전청약이 예정돼있다. 하남 교산은 경기 하남시 천현동·교산동·춘궁동·상시창동·하사창동·항동 일원이다. 이곳에서 총 3만4000가구가 공급되는데 공공분양물량 중에서 1000가구가 11월에 사전청약으로 나온다. 2028년 준공 예정이다.

    LH 하남 교산 A1블록 공동주택에 대한 현상설계 공모 사전예고를 보면 오는 11월 공급되는 사전청약 물량은 전부 60㎡ 이하다. 그러므로 11월 사전청약을 준비한다면 소득과 자산 요건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 공공분양에서 60㎡ 초과일 때 일반공급 물량은 소득과 자산을 보지 않기 때문에 중대형을 기다린다면 내년을 기약해야 한다. ▶신혼부부라면 사전청약 기회 꼭 잡아야

    특히 사전청약에서 주목할 부분은 신혼부부 물량이 획기적으로 많다는 점이다. 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 기회인 만큼 신혼부부 수요자라면 3기 신도시 사전청약을 주목할 만하다.

    정부는 올해부터 내년까지 2년간 수도권 공공택지 내에서 공급하는 공공분양주택 및 신혼희망타운 총 6만2000가구(2021년 3만200가구, 2022년 3만2000가구)를 공급할 계획이다. LH는 올해 모든 사전청약 공급 물량을 담당하고 있다.

    이번 1차 사전청약 대상 4333가구를 비롯해 올해 총 4차례에 걸쳐 3만200가구의 사전청약이 진행될 예정이다.

    올해 공급되는 사전청약 물량 중 절반가량인 1만4000가구는 신혼부부 등을 위한 ‘신혼희망타운’으로 공급한다. 나머지 1만6200가구 중 약 30%도 신혼부부 특별공급 물량이다. 두 물량을 합하면 사전청약 물량의 약 61%인 1만8500여 가구가 신혼부부의 몫이다.

    신혼희망타운은 독립된 단지 형태로 조성돼 대부분 가구에 신혼부부만 살게 된다. 또 연 1.3% 고정금리로 주택담보대출비율(LTV)을 최대 70% 적용받는 전용 금융상품을 지원한다. 국토교통부는 “3기 신도시 홈페이지 방문자 중 절반 이상이 20·30대였다는 점을 고려해 신혼희망타운 물량을 늘렸다”고 설명했다.

    신혼희망타운은, 혼인 기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 무주택가구 구성원, 앞으로 1년 이내에 혼인한 사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀가 있는 한 부모 무주택 가구 구성원이라면 지원 가능하다. ▶수도권·세종 ‘알짜 분양’은

    3기 신도시 외에 서울, 수도권, 세종시에서 알짜 분양이 기다리고 있다. 2000세대 이상 대단지 아파트부터, 교통과 브랜드를 갖춘 단지들이 출격을 준비하고 있어 내 집 마련을 준비 중인 실수요자들이라면 꼼꼼하게 살펴보고 청약을 준비해야 한다.

    서울은 하반기 주요 분양이 몰려 있다. 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면, 서울에선 7월부터 총 21개 단지, 1만983가구를 일반분양한다. 서울은 상반기 분양 아파트가 7곳뿐으로, 대부분 소규모 단지였다. 강동구 고덕강일지구에 들어서는 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’가 7월 분양에 나선다. 전용면적 84·101㎡, 총 593가구 규모다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 8억원대로 올해 2월 분양한 ‘고덕강일 제일풍경채’와 비슷한 수준으로 예상된다. 앞서 제일풍경채가 평균 150 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 만큼 어반브릿지 역시 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 강남권에서도 꽤 많은 물량이 나온다. 서초구 방배동에서 ‘디에이치 방배(방배5구역)’, ‘아크로 파크브릿지(방배6구역)’ 등이 일반분양을 준비하고 있다. 이 단지들은 상한제를 적용받더라도 분양가가 9억원을 넘을 가능성이 커 중도금 대출이 불가능할 전망이다.

    강북에선 재개발을 통해 나오는 아파트가 많다. 은평구 대조1구역은 총 1971가구 중 758가구를, 동대문구 이문1구역은 2904가구 중 803가구를 일반분양할 계획이다. 일반분양 물량이 4805가구에 달하는 서울 최대 재건축 단지 강동구 ‘둔촌주공’은 올해 분양 가능성은 낮다. 최근 새 집행부를 꾸리고 사업재정비에 들어갔다.

    여경희 부동산114 수석연구원은 “서울이나 서울과 인접한 지역일수록 60~70점대의 높은 가점자들이 분양 물량 대부분을 가져갈 것”이라며 “청약 가점이 50점대 후반 정도로 애매하다면 상대적으로 선호도가 떨어지는 평형을 찾는 것이 당첨확률을 높일 수 있다”고 말했다.

    경기 분양시장에서는 실속 있는 ‘알짜 분양’이 쏟아진다. 올 하반기까지 남부 지역은 용인시와 안양시, 양평군 등에서 분양이 이뤄지고, 북부 지역은 동두천시와 포천시, 의정부시 등에서 공급이 이어진다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면, 6월 (1일)부터 12월까지 경기 분양시장에서 공급 예정인 물량은 총 7만7128세대다. 이 가운데 남부 지역에선 전체의 76.5%인 5만9014세대를 분양할 예정이며, 북부 지역에서는 23.4% 수준인 1만8114세대를 공급할 계획이다.

    남부 지역에서 공급하는 물량은 재개발, 재건축 등 도시정비사업과 지구단위계획구역을 통해 공급되며, 북부 지역의 경우 구도심과 신도시의 물량이 섞여 있다.

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    ▶용인, 안양 등 남부 지역 분양 봇물

    용인시에서는 현대엔지니어링이 6월 용인시 처인구 고림동 고림진덕지구 D1블록과 D2블록에 짓는 ‘힐스테이트 용인 고진역’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층(D2블록 지하 3층)~지상 30층, 22개 동, 2703세대 규모로 지어지며, 블록별 세대수는 ▲D1블록 1345세대 ▲D2블록은 1358세대다. 채광과 통풍이 잘되는 4Bay 판상형 구조(일부 세대 제외)가 도입되며, 드레스룸과 팬트리 등(일부 세대 제외) 넉넉한 수납공간 설계도 마련된다. 유치원, 초등학교, 중학교 설립 계획 부지와 고등학교가 위치한 고림지구와 맞닿아 있으며 이마트 용인점, 용인중앙시장 등 생활 편의시설도 이용할 수 있다. 에버라인 고진역을 통해 수인분당선 환승역인 기흥역과 서울, 수도권 이동이 가능하며, 영동고속도로 용인IC를 통해 향후 개통 예정인 수도권제2순환고속도로와 제2경부고속도로를 이용할 수 있다.

    안양시에서는 대우건설, 현대건설, GS건설이 7월 안양시 동안구 비산3동 281-1번지 일원에 짓는 ‘안양 프라우드힐’을 분양할 예정이다. 단지는 2739세대 규모로 지어지며 이 중 689세대가 일반에 분양될 계획이다. 비산초등학교와 인접해 있고 평촌동 학원가 이용이 가능하다. 관악대로, 제2경인고속도로, 수도권제1순환고속도로 등 교통망도 이용할 수 있으며 향후 단지 인근에는 월곶판교선 안양운동장역(예정)도 들어설 예정이다.

    양평군에서는 일신건영이 9월 양평군 양평읍 공흥리 418번지 일원에 짓는 ‘양평 공흥3지구 휴먼빌(가칭)’을 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 84㎡, 418세대 규모로 지어진다. 단지 인근에 양평동초등학교, 양평고등학교 등 교육시설을 비롯해 하나로마트, 양평병원, 양평군청 등 편의시설도 위치해 있다. 양평버스터미널, 경의중앙선 양평역, 중부내륙고속도로 남양평하이패스IC 등을 이용해 인접한 수도권 지역으로도 오갈 수 있다.

    포천시에서는 대우건설이 8월 포천시 소흘읍 송우리 산 18-1번지 일원에 짓는 ‘포천 태봉공원 푸르지오(가칭)’를 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 84㎡, 628세대 규모로 지어질 예정이다. 단지 인근에 태봉초등학교, 송우중학교 등 학군이 위치해 있으며 구리포천고속도로 선단IC, 소흘JC를 이용할 수 있다.

    의정부시에서는 포스코건설이 9월 의정부시 산곡동 399번지 일원에 짓는 ‘의정부 리듬시티 더샵(가칭)’을 분양할 예정이다. 단지는 536세대 규모로 지어질 계획이다. 단지 인근에 초등학교 설립 계획 부지가 위치해 있으며 코스트코, 이마트 등 대형마트도 이용할 수 있다. 구리포천고속도로 동의정부IC를 통해 인접한 수도권 지역으로의 이동도 가능하다. ▶전국구 청약 가능한 세종, 일반분양 늘 듯

    2020년 한 해 동안 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 세종시에도 오는 7월부터 하반기 신규 분양이 줄을 이어 수요자들의 관심을 모은다. KB국민은행 리브부동산이 매월 발표하는 월간KB주택가격동향 자료에 따르면, 2020년 1월부터 12월까지 1년간 전국 평균 아파트 매매가 변동률은 9.23%로, 이 중 세종시가 가장 높은 42.74% 올랐다. 이처럼 아파트 가격 상승세가 계속되면서, 세종시 내에 새로 분양되는 단지에 관심이 집중되고 있다. 특히 세종시는 전국구 청약이 가능한 지역으로 별도 거주지 조건이 붙지 않는다는 장점도 있어 전국적인 관심이 모아진다.

    또한 세종시는 빠르면 하반기부터 이전기관 공무원 대상 아파트 특별공급(이하 특공) 제도가 폐지 수순을 밟게 될 예정이어서 이번 하반기 분양시장에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 예상된다.

    특별 공급 물량이 폐지되고 일반공급 물량으로 전환되면, 일반분양을 준비하는 예비 청약자들의 기회가 더 늘어날 것으로 전망되고 있어서다. 실제 국토부는 지난 9일 ‘주택공급에 대한 규칙’ 일부개정령(안)을 통해 세종시 이전기관 특별공급 제도를 폐지하는 것을 입법예고했다.

    하반기 GS건설 컨소시엄(GS건설, 태영건설, 한신공영)은 세종 행정중심복합도시 6-3 생활권 L1블록에 ‘세종자이 더시티’를 7월 분양할 예정이다. 하반기 예정된 유일한 민간분양 아파트로 지하 2층~지상 25층, 24개 동, 전용면적 84~154㎡, 총 1350가구의 대단지로 조성된다.

    특히 단지는 추첨제 물량인 전용 85㎡ 초과 타입이 1200가구로 전체 물량의 90% 이상을 차지해 세종시는 물론 전국 예비 청약자들의 관심이 이어질 것으로 전망된다.

    같은 6-3 생활권 M2블록에는 LH공사가 공급하는 공공분양 단지인 ‘안단테’ 분양도 예정돼 있다.

    지하 2층~지상 29층, 전용면적 59~84㎡ 총 995가구다. 이 단지는 세종시로 이전하는 기관 종사자에 대한 특별공급 물량이 예정돼 있었으나 특별공급에 대한 특혜 문제가 제기되면서 이전기관 특별공급은 폐지하기로 결정됐다.

    이에 따라 일반분양 물량이 당초 계획보다 늘어날 전망이다. 이 밖에도 하반기 중에는 한국토지주택공사와 민간이 공급하는 M4블록 민간참여 공공주택 876가구도 예정돼 있어 입주 10년 차에 접어드는 세종시 일대에 신규 아파트 공급이 주목받을 것으로 기대된다.
    사전청약 거주지 요건 확인 꼭 해야


    일반청약과 여러모로 달라 사전청약에 대한 궁금증이 많다. 사전청약에 대해 자주 나오는 질문을 정리했다. 정부는 7월 5일부터 사전청약 전용 콜센터를 운영할 예정이다. 실세 사전청약에 대한 질문은 콜센터를 통해 도움을 받을 수 있다.

    ▷사전청약 신청하려면 모든 통장이 가능한가.

    공공분양이기 때문에 주택청약종합저축, 청약저축 통장이 필요하다. 청약예금·청약부금은 안 된다.

    ▷대규모 택지지구인 곳에 사전청약을 넣으려면 거주지 요건은 어떻게 되나.

    대규모 택지지구는 수도권 거주자면 가능하다. 해당 주택 건설 지역 30%, 경기 20%, 수도권 50% 순으로 공급한다. 해당 거주자 우선공급을 받기 위해서는 사전청약 때 하남에 거주 중인 상태면 가능하다. 원래는 거주 2년 이상이어야 하는데, 거주 중이어도 자격이 된다. 다만 사전청약에 당첨된 후 몇 년 뒤 진행되는 본청약 때 최종 당첨을 확정하게 되는데, 그때는 거주 2년 이상 조건을 채워야 한다.

    ▷그러면 본청약 때 ‘거주 중’인 상태가 아니어도 상관없을까.

    사전청약 때 그 지역에 ‘거주 중’이었고 이후 2년 거주 기간을 채웠다면, 본청약 때 ‘거주 중이 아니더라도’ 당해 자격을 인정한 것으로 보기로 했다고 국토교통부가 입장을 정리했다. 다만 주택 건설지역의 규모와 위치, 투기과열지구 지정 여부 등에 따라 의무 거주 기간과 거주지 요건이 달라지므로 청약 공고문을 통해 정확히 확인해야 한다.

    ▷공공분양 일반공급은 어떻게 뽑나.

    공공분양은 일반공급과 특별공급으로 나뉜다. 일반공급은 청약저축금액이 높은 순으로 뽑는다. 일반공급에 신청하시려면 첫째, 무주택 가구 구성원이어야 한다. 둘째, 청약통장 가입 2년 경과, 24회 이상 납부된 통장이어야 한다. 셋째, 가구주여야 하고 넷째, 5년 이내 가구 구성원 전원 당첨 사실이 없어야 한다.

    ▷소득과 자산요건을 보나.

    60㎡ 이하로 공급된다면 소득과 자산요건을 충족해야 한다. 전년도 도시근로자 가구원 수별 월평균 소득 기준이 있다. 3기 신도시 홈페이지에서 확인하실 수 있다. 부동산은 2억1550만원 이하, 자동차는 3496만원 이하이다. 이때 전세금은 부동산 자산에 포함되지 않는다.

    ▷사전청약 당첨 후 소득이 오르면 본청약 때 탈락하나.

    사전청약 당첨 후 본청약 때 소득과 자산이 변동되더라도 상관없다. 다만 무주택 가구 구성원, 다른 주택 당첨 여부, 해당 거주기간 충족 요건은 본청약 때까지 유지해야 한다.

    ▷사전청약 당첨 후 다른 단지 청약 넣어도 되나.

    사전청약 당첨자는 다른 사전청약지구에 신청할 수 없다. 그러나 다른 본청약 때는 신청할 수 있다.

    ▷사전청약에 당첨되면 재당첨 제한이 적용되나.

    본청약 전까지는 재당첨 제한을 적용받지 않는다. 하지만 본청약 시점에 최종 입주 여부가 확정되면 재당첨 제한을 적용받게 된다.

    ▷사전청약에 당첨됐는데 계약금이 필요한가.

    사전청약에 당첨됐다고 계약금을 넣을 필요는 없다. 분양가는 사전청약 때는 예상가로만 공개되며, 본청약 때 정확하게 나온다.

    ▷사전청약으로 공급되는 물량의 분양가는 어느 정도 수준인가.

    현 시점에서 정확한 분양가를 산정할 수는 없지만 사전청약 대상지 모두 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 시세의 70~80%가 될 것으로 기대된다.

    [이선희 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제130호 (2021년 7월) 기사입니다]
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