• [재테크 빙하기 내 자산 불리는 필살기] 부동산 ➋ 리츠 | 실물자산에 투자… 인플레이션 헤지 노려

    2022년 03월 제 138호

  • 중소기업 대표 김 모 씨는 미국 상장 리츠에 5억원을 투자해 매달 월 145만원을 배당으로 꼬박꼬박 받고 있다. 여유자금으로 서울 아파트에 투자하고 싶은 마음은 굴뚝같지만, 집을 추가로 매수하면 다주택자가 돼 세금 폭탄을 맞을 수 있어 부동산 간접투자로 눈을 돌렸다. 그는 미국의 할인점, 쇼핑센터 등 유통 부문 부동산에 투자하는 리츠에 투자해 연 3.5% 상당의 배당을 월급처럼 받는다. 해외 주식 투자는 모두 마이너스인데 리츠는 배당금이 안정적으로 나와 은퇴 후에도 리츠 투자를 계속할 생각이다.

    아파트값이 천정부지로 치솟고 다주택자 세금 부담이 늘자 부동산 간접투자에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 일반 주식 투자보다 변동성이 적은 데다 배당이 나와 매력적이기 때문이다. 대표적인 상품이 ‘리츠(Real Estate Investment Trust·부동산투자신탁)’다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 간접투자 상품을 말한다.

    리츠는 상장 리츠와 비상장 리츠로 나뉜다. 일반 투자자들은 주식 시장에 상장된 리츠를 네이버 주식 사듯 클릭 한 번으로 손쉽게 투자할 수 있다. 국내뿐 아니라 해외 부동산에도 간접투자를 할 수 있다. 방법은 크게 두 가지다. 해외 자산을 담은 국내 상장 리츠에 투자하거나, 해외 주식 사듯 미국 상장 리츠에 투자하는 방법이다. 긴축정책 가속화와 러시아·우크라이나발 지정학적 위험에 유가증권시장(코스피)이 2700선이 깨지는 등 살얼음판을 걷고 있지만, 리츠는 일반 주식투자에 비해 변동성이 크지 않고 실물자산에 투자해 상대적으로 안정적이다.

    배당수익률도 좋다. 리츠협회에 따르면 국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 공모가 기준 연 6% 정도로 미국 리츠(3~4%)보다 높다. 클릭 한 번만으로 국내 부동산은 물론 해외 부동산에 투자할 수 있다.

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    국내 18개 상장 리츠 중 해외 자산을 담고 있는 리츠는 2개다. 제이알글로벌리츠와 미래에셋글로벌리츠다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀의 오피스에 투자하는 리츠다. 정부기관이 30년가량 장기 임차 중이라 비교적 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 게 장점이다. 미래에셋글로벌은 미국과 유럽 스페인 소재 물류시설에 투자하는 리츠다. 리츠협회에 따르면 이 리츠는 페덱스, 아마존 등 미국 주요 물류센터 세 곳을 자산으로 담고 있다.

    해외 주식에 투자하듯 미국 상장 리츠에 투자하는 것도 가능하다. 미국은 우리나라보다 상장 리츠가 많고 시가총액 규모도 크다. 뉴욕 증권거래소에 상장된 미국 리츠는 약 190개다. 대표 리츠로는 아메리칸타워를 꼽을 수 있다. 아메리칸타워는 통신업자에게 기지국과 광케이블을 구축해 통신탑 공간을 임대하는 세계 최대 인프라 리츠다. ‘월 배당 리츠’로 알려진 리얼티인컴 리츠도 인기다. 투자 금액에 따라 매월 일정 금액이 꼬박꼬박 통장에 들어온다는 장점이 있다.

    박현선 리츠협회 연구원은 “자산관리회사들이 해외 부동산 투자를 늘리려고 하기 때문에 해외 자산을 담은 상장 리츠는 앞으로 더 늘어날 것으로 보인다”면서 “국내 상장 리츠는 일반인이 투자하기에 문제없는 부동산인지, 임차인 걱정은 없는지 등 국토교통부에서 까다롭게 인가한 후 직접 관리·감독하기 때문에 오히려 그만큼 안정적이고 투명하다는 장점이 있다”고 말했다.

    그는 “최근 외국인 투자자들이 국내 주식을 팔다보니 주식 시장에 상장된 리츠들도 영향을 받을 수 있다”면서도 “이 같은 위험을 최소화하기 위해서는 분할매수하는 게 좋고, 종가가 내릴 때 추가 매수를 하게 되면 배당수익률 자체는 올라갈 수 있어 저점 매수를 하기도 한다”고 조언했다. ▶상장 리츠 평균 배당수익률 연 5~6%

    전문가들은 ‘똘똘한 종목’을 선별하려면 부동산 투자 기업의 신용도와 임대료 상승 가능성, 자산 규모 등 세 가지 요인을 가장 유의 깊게 짚어 봐야 한다고 조언한다. 미국 시장에 상장된 190개 리츠 중 스탠더드앤드푸어스(S&P) 기준 신용평가 A등급을 보유한 8개 리츠를 투자자들은 주목해볼 만하다. 월 배당 리츠로 미국 상장 리츠 중 최고 재무건전성을 자랑하는 리얼티인컴(A-), 미국 1위 쇼핑몰 리츠로 A급 자산이 포트폴리오에 편입된 사이먼프로퍼티(A-) 등이 신용도가 우수한 리츠로 평가된다.

    초보 투자자라면 국내 리츠로 시작해 해외 리츠로 넓혀가는 것을 추천한다. 국내 리츠는 해외 리츠에 비해 투자 정보가 풍부하다는 장점이 있다. 해외 리츠는 투자자산에 대한 정보가 부족해 자세한 접근이 어렵지만 국내 리츠는 자산의 위치와 성격 등 정보 추적이 용이해 자산 안정성 측면에서 유리하다는 평가를 받고 있다. 또 미국은 리츠 설립 요건만 갖추면 설립이 가능해 자율 규제 성격이 강한 반면, 우리나라는 국토부의 인가를 받아야 해 공적 규제 성격이 강하다.

    어떤 상품을 골라야 할지 모른다면 한국리츠협회 홈페이지에 들어가 보면 도움을 받을 수 있다. 어떤 리츠가 어디에 투자하고 있는지 상세한 정보를 확인할 수 있다. 리츠 이름은 다소 생소할 수 있지만 오피스에 투자하는지, 물류나 주택에 투자하는지, 또 어느 지역에 투자하는지 살펴보면 리츠가 그렇게 어렵지만은 않다고 생각할 수 있다.

    예컨대 ‘SK리츠’를 보자. SK리츠라고 하면 생소하지만 투자자산 현황을 보면 금세 이해가 된다. 이 리츠는 종로구 서린빌딩과 SK의 전국 116개 주유소에 투자하는 투자상품이다. 작년 하반기에는 주당 54원, 올해 상반기에는 68원을 지급할 것으로 예상된다. 주유소는 보통 각 지역 요지에 위치해 있는 데다 SK에너지가 10년 임대를 하니 임대 수익은 안정적일 것으로 기대된다.

    물류센터에만 투자하는 리츠도 있다. 최근 코로나19 확산으로 쿠팡, 마켓컬리 등 신선식품 배송 시장이 크게 늘어난 가운데, 물류센터를 직접 살 정도의 자산은 없지만 성장 가능성을 보고 투자하고 싶다면 ‘ESR켄달스퀘어리츠’ 상품을 살펴보는 것도 좋다. 2020년 12월 말 상장된 이 리츠는 부천 물류센터, 고양 물류센터 등 12개의 물류센터에 투자한다.

    주유소에 관심이 많다면 ‘코람코에너지플러스리츠’도 관심 있게 볼 만하다. 운용자산이 1조원이 넘고 주당 배당금도 작년 5월 말 기준 166원이다. 배당수익률은 공모가 기준 6.8%이다. 전국 187개 주유소에 투자하는데, 임차인은 현대오일뱅크, SK네트웍스, 버거킹, 맥도널드, 다이소 등으로 다양하다. 주택에 투자하는 리츠도 있다. ‘이지스레지던스리츠’로 부천 민간임대주택, 홍대 코리빙 복합시설, 디어스 명동 등에 투자하고 배당수익률은 공모가 기준 5.3%이다. 롯데백화점과 롯데마트 부동산에 투자하고 싶다면 ‘롯데리츠’도 관심 있게 볼 만하다. 전국 롯데백화점 6개와 롯데마트 4개, 롯데 프리미엄 아울렛 1개 등에 투자하며 배당수익률이 공모가 기준 5.7%이다.

    리츠 외에 부동산에 간접투자하는 또 다른 방법으로는 펀드가 있다. 증권사나 은행을 통해 부동산 혹은 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드에 가입하면 된다. 부동산 펀드는 2004년 미래에셋맵스자산운용사(순자산총액 450억원)에서 처음 설정됐으며 이후 펀드 수와 순자산총액이 꾸준히 늘었다. 2021년 2분기 말 기준 국내 부동산 펀드는 2214개로 총자산은 121조123억원에 달한다. 이 가운데 52%가 해외 자산을 담고 있다.

    국내에 상장된 리츠 관련 상장지수펀드(ETF)에도 투자할 수 있다. 국내 증시에는 미국과 일본, 싱가포르 등 전 세계의 다양한 지역 리츠에 투자할 수 있는 ETF들이 상장돼 있다. 이들 ETF는 직접 부동산에 투자하지 않지만 해외 상장 리츠나 관련 파생상품에 투자해 부동산 투자와 같은 효과를 얻도록 설계돼 있다.

    부동산은 실물자산으로 인플레이션을 헤지하는 효과가 있는 만큼 리츠 역시 인플레이션을 헤지하는 투자자산 중 하나로 알려져 있다. 김상진 리츠협회 연구위원은 “리츠는 인플레이션을 헤지하는 투자자산 중 하나”라면서 “미국 국내총생산(GDP) 대비 상장 리츠 시장 규모는 6.9%인 데 비해 한국은 0.3%에 그쳐 향후 10배 넘게 성장할 잠재력이 있다”고 말했다.

    [권한울 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제138호 (2022년 3월) 기사입니다]
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