• 평당 1억원 뚫은 서울 APT… 올해 더 오를까? 신고가 랠리 이어지겠지만 상승세 완만해질 듯

    2021년 02월 제 125호

  • 얼마 전 서울 재건축 시장을 떠들썩하게 만들 큰 이슈가 있었다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남 통합 재건축)’ 일반분양가가 3.3㎡당 약 5669만원으로 결정된 것이다. 1월 초 서초구 분양가심사위원회 심사를 통과한 원베일리 분양가는 3.3㎡당 5668만6349원으로 정해졌다. 한국 아파트 역사상 가장 비싼 분양가다.

    당초 이 단지는 지난해 7월 말 민간택지 분양가상한제 시행 직전 분양가상한제를 피하기 위해 관할 구청에 입주자모집공고 신청서를 낸 바 있다. 그런데 주택도시보증공사(HUG)가 산정한 일반분양가가 3.3㎡당 4891만원으로 정해지자 리스크를 감수하고 상한제를 받아들이는 ‘초강수’를 썼다. 당초 시장에서는 상한제를 적용받으면 HUG가 산정한 분양가보다 10~20% 낮아질 것이란 예상이 팽배했다. 하지만 예상과 다르게 높아진 택지비가 반영되면서 HUG에 비해 분양가를 3.3㎡당 800만원 가까이 대폭 높일 수 있었다. 하지만 높아진 일반분양가에도 원베일리는 여전히 ‘로또분양’ 단지로 꼽힌다. 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 1억원을 속속 돌파하고 있어 청약에 당첨될 경우 시세가 바로 두 배가량 점프할 가능성이 높기 때문이다. 10억원 넘는 시세차익을 바로 볼 수 있는 것이다.

    그렇다면 올해 서울·수도권 집값 전망은 어떨까. 올해도 지속적인 상승랠리를 펼칠 수 있을까. 우선 초고가 아파트 신고가 랠리는 멈추지 않는 분위기다. 연말 연초 강남권에서 3.3㎡당 1억원에 달하는 아파트 거래가 속속 등장하고 있기 때문이다.

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    지난해 12월 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용면적 84㎡는 34억5000만원에 거래가 이뤄졌다. 공급면적(117㎡)을 고려하면 3.3㎡당 가격이 9857만원에 거래된 셈이다. 사실상 평당 1억원 돌파라고 볼 수 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 112㎡와 84㎡ 역시 각각 45억원, 37억2000만원에 손바뀜하여 3.3㎡당 1억원대 아파트 랠리를 질주했다.

    한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.07% 오른 것으로 나타났다. 강남 3구(서초·강남·송파) 시세는 다시 급등세를 보이는 분위기다. 서초구와 강남구는 전주보다 각각 0.1%, 송파구는 0.14% 상승했다.

    재건축 조합설립 움직임이 빨라진 강남구 압구정동 아파트들은 잇달아 신고가를 찍는 분위기다. 압구정동 현대6차 전용면적 144㎡가 지난해 12월 39억7000만원에 거래돼 신고가 기록을 세웠다. 압구정동 현대5차 전용면적 82㎡는 비슷한 시기 29억7000만원에 거래돼 새 기록을 썼다.

    시장에서는 앞으로도 이런 분위기가 지속될 수 있을지 촉각을 곤두세우고 있다. 지금까지는 신축 위주의 랠리였다. 하지만 ‘원베일리 사태’가 강남 재건축 단지 일대 가치를 상승시킬 동력이 될 수 있다. 가뜩이나 6·17 대책으로 잠잠하던 강남 재건축 시장에서 조합을 설립하겠다고 난리들이다.

    재건축 단지에서 2년 실거주 요건을 충족하는 소유주에게만 입주권을 주는 것을 골자로 한 법안이 통과되기 전에 조합신청을 마무리할 필요가 생겼기 때문이다. 잠잠하던 재건축 시장에 사업 속도가 빨라지며 잠재 수요자의 눈길을 사로잡는 원인이 됐고, 여기에 원베일리 분양가 산정이 불쏘시개가 되어 강남 재건축 시장의 주목도를 높였다. 또한 서울 강북, 수도권 일대 집값이 오르면서 강남이 ‘상대적으로 싸 보이는’ 효과를 내는 것도 이 같은 분위기에 한몫하고 있다는 평가다. ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 지속되고 있다는 얘기다.

    하지만 전문가들은 막연한 낙관론은 경계하는 분위기다. 일단 올해 집값 시세 그래프가 여전히 상승 기류를 탈 것이란 점에는 크게 이견을 보이지 않는다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “올해 수도권 집값은 오를 수밖에 없다. 전례 없는 시중 유동성으로 인한 저금리에 만성적인 공급부족, 전세금 상승랠리까지 불붙었다”고 설명한다. 그는 “지금까지 집값이 많이 올라 시장 일부에서 피로감을 호소하고 있지만 시장이 피로하다고 해서 시세를 올릴 변수가 사라진 게 아니다”라며 “올해 서울 입주물량은 지난해보다도 적어 여전히 집값은 오를 공산이 크다”고 내다봤다.

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    ▶일부 전문가 “3~4년 뒤가 꼭지”

    재야 부동산 고수로 꼽히는 삼토시도 비슷한 결론을 내놓는다. 그는 올해 수도권 집값 ‘급등’을 예상하고 있다. 그는 주로 주택 수요·주택 공급·유동성 3가지 변수를 통해 집값을 예측한다. 수요 측면에서 삼토시는 서울·경기 집값과 밀접한 결혼 11년 차 부부가 얼마나 많은지를 놓고 시세 여부를 전망한다.

    결혼 11년 차 부부가 주택 수요가 강한 ‘정의 상관관계’를 가지고 있다는 게 그의 설명이다. 그의 분석에 따르면 결혼 11년 차 부부가 내년에 큰 폭으로 증가한다. 삼토시는 “지난해 5만 가구 넘게 나왔던 공급 물량이 내년 절반으로 줄고 여기에 3기 신도시로 풀리는 토지보상금이 가세한다”며 “부동산에서 풀린 돈의 상당수는 다시 부동산으로 가는 것을 볼 때 올해 수도권 집값이 15% 이상 급등할 가능성까지 보인다”고 설명한다.

    필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 역시 같은 견해다. 그는 “서울은 모든 지역이 상승할 것으로 본다. 서울로 출퇴근이 가능한 역세권은 시세가 다 뛸 것으로 보인다”고 예측했다. 곽창석 도시와공간 대표도 올해 서울 아파트 가격 상승은 피할 수 없다고 말한다. 곽 대표는 “시장이 원하는 만큼 충분한 공급이 이뤄지기 전까지 시세 상승은 멈출 수 없다”며 “올해 역시 공급 물량은 부족하고 좋은 집을 찾는 수요는 더 커지고 있어 서울·수도권 아파트 가격 상승은 피할 수 없다”고 전망했다.

    다만 최근 강남권에서 신고가가 터지고 있지만 상승률 측면에서 볼 때 강남보다는 서울 외곽, 수도권 일대 집값 상승 그래프가 더 가파를 가능성이 높다고 전문가들은 보고 있다. 김 대표는 “강남 3구, 마용성을 제외한 서울 외곽지역 집값이 강한 랠리를 펼칠 것이다. 굳이 말하자면 대출을 끼고 살 수 있는 곳”이라며 “강남권 역시 신고가는 계속 찍겠지만 상승 그래프는 완만할 것으로 보인다. 현금 없이는 못 사는 지역이라 큰 폭의 상승은 어렵다”고 말했다. 곽 대표는 “강남권은 이미 많이 오른 상황이라 앞으로도 신고가는 꾸준히 나오겠지만 급등이라 부를 만큼의 아찔한 상승랠리는 힘들 것”이라고 전망했다.

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    반포 아크로리버파크아파트


    그렇다면 지금 무주택자는 각종 대출을 풀로 당겨 ‘영끌’해서 집을 장만해야 할까. 여기에 대해서는 전문가들은 일제히 우려의 뜻을 나타냈다. 우려 포인트는 크게 두 가지다. 가파르게 상승하던 수도권 주택 경기가 식을 수 있다는 예감이다. 전문가별로 시기는 엇갈린다. 하지만 세상에 영원히 오르는 것은 없다. 서울 집값은 2014년 이후 7년째 상승이다. 올해도 상승이 유력한 것을 감안하면 8년 연속 상승이다. 삼토시는 집값이 꺾일 시기를 2023년 즈음으로 내다본다. 2024년부터 서울 입주물량이 큰 폭으로 늘어난다는 게 가장 큰 이유다. 서울 집값의 바로미터인 강남권 입주가 이쯤 본격 개시할 예정이다. 개포주공 1·4단지, 둔촌주공, 잠실 미성·크로바·진주 등이 대표주자다. 이름만 들어도 알 만한 알짜 중 알짜 단지다.

    삼토시는 “서울·경기권 11년 차 부부도 2024년부터 줄어들기 시작한다”며 “GTX A 노선은 2025년경 개통될 것으로 보이는데 이것이 서울 주택 수요를 수도권 일대로 분산하는 효과를 줄 것 같다”고 말했다. 삼토시는 주택임대사업자 물량도 2023년부터 나오기 시작해 2026년쯤 수치가 정점을 찍을 것으로 예상한다. 여기에 3기 신도시 입주가 본격 개시하면 큰 폭의 조정도 올 수 있다는 게 삼토시의 예상이다.

    2023년부터 서울 집값이 조정을 받기 시작해 2025~2026년을 지나치며 큰 폭의 하락을 볼 수 있다는 것이다.

    삼토시는 중간소득 가구가 대출을 받아서 중간 가격의 주택을 살 때 대출 상환부담을 표시한 ‘주택구입부담지수’라는 지표도 거론한다. 2020년 상반기 기준 주택구입부담지수는 2008년 최고점과 대비해 14~15% 차이가 난다고 삼토시는 분석한다. 이 이론대로라면 올해 집값은 15~20% 정도 상승할 가능성이 남아있다. 하지만 문제는 그 이후다. 높이 치솟은 만큼 하락폭은 더 커질 수 있다. 삼토시는 “2014년 이후 서울 집값이 역대 최장 기간 상승한 여파로 하락폭 역시 상당히 클 수 있다”고 전망한다.

    박합수 위원도 마찬가지 우려를 제기한다. 그는 “2008년 금융위기 당시 다수의 ‘하우스 푸어’가 양산됐던 걸 잊으면 안 된다”고 경고한다. 무리하게 대출을 받아 좋은 집을 사면 지금 당장은 행복하겠지만 몇 년 뒤 언제일지 예단할 수는 없지만 주택 가격이 꺾이기 시작하면 감당이 힘들다는 얘기다.

    박 위원은 “집은 1년 살고 말 게 아니기 때문에 장기 플랜을 짜서 움직여야 한다”며 “지표상으로 버블 단계에 진입한 서울 집값을 무리한 대출을 일으켜 샀다가 몇 년 뒤 경기가 급락하면 자칫 수습이 안 되는 상황이 발생할 수 있다”고 말한다.

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    ▶무리하게 ‘영끌’할 시점은 이미 지나

    전문가들이 내놓은 대책은 대출이자와 원리금상환액이 월급의 30% 선을 크게 벗어나지 않는 범위 안에서 빨리 1주택자가 되라는 것이다. 박 위원은 “1주택은 징검다리 개념이다. 사놓고 부동산 경기가 꺾이더라도 내 집이 떨어지면 옆 동네 집도 떨어진다. 옆집 집값이 오르면 내 집도 오른다. 추후 부동산 시세와 무관하게 옮겨 탈 수 있는 주거사다리가 될 수 있다”고 말한다.

    하지만 경기가 추락했을 때 대출이 너무 부담되면 살고 있는 집을 처분해야 하는 불상사가 생길 수 있다. 애써 마련한 집을 지킬 수 없는 상황에 직면할 수 있다는 얘기다.

    곽창석 대표는 “많이 오른 서울 핵심지역보다는 서울 외곽, 수도권의 덜 오른 곳을 사는 전략이 좋아 보인다”며 “기약 없는 청약을 기다리기보다는 여력이 되는 곳에 적당한 대출을 일으켜 1주택자 신분으로 옷을 갈아입는 것을 추천한다”고 말했다.

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    서울 송파구 한 부동산중개업소 모습
    ▶1주택자, 비과세 요건 채웠다면

    갈아타기로 평수 넓히기 시도할 만


    전문가들이 가장 처방이 어렵다고 입을 모으는 게 1주택자 전략이다. 박 위원은 여러 비과세 혜택을 꼼꼼하게 다지면서 10년 후 미래가치가 높아질 지역으로 이주할 전략을 세워야 한다고 조언한다. 관건은 한 집에서 10년 이상 살았는지 여부다. 박 위원은 “장기보유특별공제 기한을 다 채웠다면 한 집에서 더 산다고 추가 혜택이 없으니 특별한 호재가 없는 경우라면 양도세 비과세 혜택을 받아 호재가 더 많은 아파트로 갈아타는 전략을 추천한다”고 말했다.

    곽 대표는 ‘평수 넓히기’를 시도할 때라고 조언한다. 주택 시세 상승기가 정점으로 치달을수록 대형 평수 아파트가 뒤늦게 오른다는 것이다. 지금 시세가 정점으로 향해가고 있는 만큼 올해 이후에는 그동안 덜 오른 대형 평형 아파트 시세가 오를 가능성이 높다는 게 곽 대표 얘기다. 그동안 가파르게 올랐던 중형 평형 아파트를 팔아 가격 차이가 덜 나는 대형 평형을 사는 식으로 갈아타기를 시도할 때가 왔다는 조언이다.

    곽 대표는 “상급지 주택가격이 많이 오른 지금은 상급지로 이동하기는 적절하지 않은 시점”이라며 “자신이 사는 주변 동네 혹은 비슷한 급지로 평가받는 다른 동네의 대형 평형으로 점프하기를 1주택자에게 추천한다”고 말했다.

    삼토시 역시 ‘1주택자가 제일 어렵다’는 입장이다. 그의 예언을 곧이곧대로 따른다면 2023~2024년 이후 중장기 하락장을 예상해 그전에 처분하고 기다리다가 시세가 싸질 때 갈아타는 게 상책이다. 하지만 1주택자가 집을 팔고 무주택자로 포지션을 옮겨 타는 것이 쉬운일은 아니다. ‘하이리스크-하이리턴’을 추구하는 ‘강심장’이나 해볼 만한 전략이다. 다만 전셋값이 앞으로도 오를 것으로 보여 집을 팔고 어디에 어떤 가격으로 전셋집을 마련할지 대책은 꼼꼼하게 세워야 한다고 삼토시는 조언한다.

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    서울 압구정 일대 아파트단지 전경


    다주택자는 급증하는 세금을 고려해 보유 여부 결단을 해야 한다. 올해 6월 1일부터 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트의 세금이 더해진다. 조정대상지역에서는 장기보유특별공제 혜택도 사라진다. 처분을 결심했다면 2~3월에는 액션을 해야 한다.

    올해 역시 최악의 전세난은 전혀 해결될 기미가 없을 것으로 보인다. 김가원 소장은 “서울의 신규 입주물량이 지난해 3만8000여 가구였는데 올해는 2만7000가구까지 줄어든다. 여기에 임대차법 여파로 시장이 혼란해지면서 전셋값이 올해도 무서운 속도로 오를 수 있다”고 전망한다.

    박 위원은 “수급이 꼬일 대로 꼬여 방법이 없다. 전셋값은 전국적으로 다 오르는 형국이 될 것”이라고 전망했다.

    [홍장원 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제125호 (2021년 2월) 기사입니다]
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