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  • 문재인 정부 아파트 얼마나 올랐나… 서울 아파트 시가총액 435조원 폭등 실거래가 40%↑ 롯데월드타워 108개 건설비

    2020년 01월 제 112호

  • 문재인 대통령은 취임 후 두 달여 지난 시점에 “부동산 가격 잡아주면 제가 피자 한 판씩 쏘겠다”며 당시 김동연 경제부총리를 비롯한 내각에 ‘집값과의 전쟁’을 주문했다. 그 이후 문재인 정부는 17차례의 크고 작은 부동산 규제 패키지를 발표했다. 대외적으로는 북한, 대내적으로는 부동산이 문재인 정부에서 가장 일관되게 밀어붙인 핵심 정책화두였다.

    하지만 문재인 정부 들어 2년 6개월, 반환점을 돈 시점에서 서울 아파트의 시가총액은 무려 435조원이 늘어났다. 일부 대규모 신축 단지들이 완공된 탓도 있지만, 서울 집값이 역대 최대 수준으로 급등한 게 직접적인 원인으로 꼽힌다.

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    ▶서울 아파트 얼마나 올랐나?

    매일경제신문이 KB부동산 시세 자료를 바탕으로 빅데이터 분석 업체 데이터노우즈를 통해 서울 아파트 시가총액 전수조사를 벌인 결과 2019년 10월 말 서울 아파트 자산가치는 무려 1233조8397억원에 달했다. 이는 역대 가장 높은 수치로, 11월은 1246조원을 넘어서 매달 신기록을 경신하는 중이다.

    11월 말 코스피 전체의 시가총액은 1428조원 수준인데, 서울 아파트의 자산가치가 국내 코스피 상장사 전체 가치의 86%에 육박한다는 의미다. 11월 부산 아파트의 시가총액이 199조원 정도니, 서울과 부산 아파트를 모두 팔면 국내 코스피 상장사 전체를 살 수 있다.

    문재인 정부가 들어서기 직전인 2017년 4월 서울 아파트 시가총액은 798조7600억원에 불과했다. 2년 6개월 만에 서울 아파트 자산가치가 무려 435조원 넘게 오른 셈이다. 이는 총건설비 4조원이 들어간 국내 최고층 빌딩 롯데월드타워를 108개 지을 수 있는 액수다. 2년 반 동안 서울 아파트 시가총액 상승률은 54.5%에 이른다.

    서울 아파트 시가총액은 아파트값이 천정부지로 뛰던 2018년 7월 사상 처음으로 1000조원을 돌파했다.

    2005년 전국 아파트 시가총액이 처음으로 1000조원을 넘어섰는데, 13년 만에 서울 아파트 시가총액이 전국 아파트 자산가치와 맞먹게 확대된 것이다. 반면 박근혜 정권 후반기 2년 6개월간 서울 아파트 시가총액은 172조원 늘어나는 데 그쳤다. 2014년 10월 시총은 626조7343억원으로, 2017년 4월까지 시가총액은 27.4% 올랐다.

    이번 정부 전반기가 지난 정부 후반기보다 시가총액 증가액은 2.5배, 상승률은 2배가량 커졌다. 전국 아파트 시가총액은 11월 기준으로 3352조원을 넘어섰다. 현재 코스피와 코스닥의 모든 상장사 가치를 더한 것보다 2배나 많은 액수다. 문재인 정부가 들어선 2017년 5월에는 2524조원 수준이었고, 2018년 9월 처음으로 3000조원 벽을 넘어섰다. 이런 아파트 자산가치의 폭발적 확대는 국민소득 성장률이나 물가상승률, 국내 증시 상승률과는 비교되지 않는 속도다.

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    ▶가장 많이 오른 단지는?

    서울 아파트 단지 중에는 문재인 정부 들어 임기 반환점까지 구의동 구의현대2단지가 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 문재인 정부 들어 2년 6개월 동안 서울 내 1000가구 이상 아파트 단지의 시가총액을 전수 조사한 결과, 구의현대 2단지는 2017년 4월~2019년 11월 기간에 시총 상승률이 90.91%를 기록했다. 이 아파트는 2017년 4월 시총이 9634억원에서 이달 1조8358억원으로 두 배 가까이 몸집을 불렸다. 1996년 준공된 구축 아파트인데 서울 부동산 상승 사이클이 시작된 2017년에는 알 만한 사람들은 앞다퉈 선점한 아파트다. 지하철 2호선 라인에 1600가구 대단지, 바로 앞 한강이 있는 입지가 강점으로 꼽힌다. 이 근처 공인중개사 관계자는 “광남고 동대부고 등 우수한 학군에 바로 강남권으로 진입이 가능하다는 점에서 많은 사람이 몰리고 있다”며 “최근에는 강변터미널역 공사가 시작되면서 지역에 교통 인프라스트럭처가 더 좋아질 전망”이라고 설명했다.

    이 아파트 전용 84㎡형은 현재 13억~14억원의 호가를 형성하고 있다. 불과 2017년에는 5억5000만~6억5000만원이었으나, 지난 11월 16일 11억9500만원에 실거래됐으니 두 배 가까이 상승한 셈이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “특히 구의현대2단지는 준주거지역이어서 나중에 용적률 500%를 받을 수 있다. 조합원들이 한강 뷰를 다 누릴 수 있다는 기대가 커서 재건축 투자로도 제격”이라며 “요즘은 급매가 아니어도 사겠다는 사람이 많다”고 말했다. 구의현대2단지와 길 하나를 두고 붙어 있는 광장동 광장현대3단지가 79.90% 상승률로 뒤를 이었다. 1990년대 준공된 광장현대3단지는 59㎡형이 지난 11월 23일 실거래가 8억원을 기록했다. 2년 전만 해도 이 평형은 4억1000만~5억원 선에 거래됐다.

    동대문구 청량리동에 위치한 미주 아파트는 78.48%의 높은 시총 상승률을 보였다. 2년 전 시총이 5984억원이었으나 12월에는 1조680억원으로 크게 증가했다. 청량리역 바로 앞에 위치한 ‘역세권’ 아파트다. 108㎡형이 지난 8일 9억5000만원에 거래됐다. 2년 7개월 전에는 5억6000만원 선이었다. 미주 아파트는 청량리역 대표 재개발 투자처로 주목받으며 집값이 고공 행진했다.

    마포 대장주 아파트 아현동 마포래미안푸르지오는 시총이 77.13% 상승했다.

    2014년 준공된 마포 대표 신축 아파트다. 광화문 등 직장과 근접한 주거지로 각광받으면서 몸값이 빠르게 올랐다. 전용 59㎡가 지난 12월 11일 12억4400만원에 거래됐다.

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    ▶文정부 실거래가도 40% 급등

    다만 아파트 시가총액은 부동산 거래 시장 특성상 증시의 시총 개념처럼 즉각적이고 정확하지 않다. 실제 거래 가격과 현지 공인중개사의 정보를 토대로 개별 평가회사가 매달 작성하는 시세 데이터가 핵심 소스다. 개별 단지 평형별로 시세가 나오면 여기에 해당하는 가구 수를 곱해 단지별로 시총을 구할 수 있다. 이번 조사에서는 KB국민은행이 작성한 시세 데이터를 바탕으로 빅데이터 분석 업체 데이터노우즈가 서울을 포함한 전국 아파트 시총을 구했다. 아파트 시총에는 철거 이후 분양권으로 전환된 아파트 단지가 제외된다. 신규 택지나 정비사업장에서 신축된 아파트는 입주 시점에 맞춰 시총 규모에 잡힌다. 일정 기간 동안 시총이 늘었다는 것은 해당 지역 아파트값이 올랐거나 신규 아파트 공급이 있었다는 얘기다.

    아파트의 시가총액만 오른 건 아니다. 실거래가로만 봐도 문재인 정부 절반 동안 서울 아파트 가격이 평균 40% 오른 것으로 나타났다. 부동산114는 2017년부터 2019년 12월(4일 기준)까지 서울 아파트 실거래가 24만1621건을 전수조사한 결과 2019년 하반기 서울 아파트 실거래가는 8억2376만원으로 현 정부가 출범한 2017년 상반기보다 무려 평균 2억3852만원 뛰었다고 발표했다. 부동산114는 국토교통부 실거래가 시스템에서 매매 신고된 서울 아파트를 전수조사해 상·하반기로 나누고 6개월간 거래된 아파트 실거래가를 취합해 평균을 구했다.

    그 결과 2017년 상반기(1~6월) 아파트 평균 실거래가는 5억8524만원이었지만 하반기엔 7129만원 오른 6억5653만원을 기록했다. 이어 다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화안을 담은 8·2 대책(2017년) 규제 효과가 이듬해부터 본격 반영되며 2018년 상반기 평균 실거래가는 2770만원 하락한 6억2883만원이 됐다.

    그러나 하반기에 다시 아파트값이 뛰어 6억9638만원이 됐고, 종합부동세 강화 등을 포함한 9·13 부동산 대책에도 불구하고 올 상반기 1억원 가까이 올라 평균 7억9228만원에 도달하더니 하반기 8억2376만원까지 뛰었다. 최근 1년간 서울 아파트 실거래가는 1억2737만원 올라 평균 상승률도 18.3%에 달했다.

    정부는 집값이 안정되고 있다고 자평했지만, 각종 지표에서 집값 상승이 여실히 드러나고 있는 셈이다. 강남에서 시작된 상승세는 강북 아파트는 물론 수도권까지 확산되는 모양새다. 결국 정부는 15억원 이상 아파트에 대해서는 대출을 금지하고, 서울시 전역을 분양가 상한제 대상으로 삼는 초강수 대책을 내놓았다.

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    ▶새해 집값 전망은?

    전문가들은 단기적인 충격파는 불가피하다고 보지만 여전히 중장기적으로 기능할 수 있을지에 대해선 비관적인 시선이 강하다. 부동산은 심리게임이고, 일반 국민의 부동산 시장에 대한 인식이 향후 가격 추이에 결정적 역할을 한다. 현재 대한민국 국민의 80%는 내년에도 서울 집값이 떨어지지 않을 것이라고 봤다. 매일경제신문이 설문조사 전문업체 두잇서베이와 지난 12월 5일부터 13일까지 전국 남녀 4001명을 대상으로 ‘부동산 이대로 괜찮은가’라는 주제로 현 정부 부동산 정책 인식 설문조사를 실행했다. 두잇서베이가 확보한 패널 24만 명 중 4001명이 이메일, SNS, 인터넷을 통해서 설문에 응했다. 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±1.55%P다.

    응답자들은 2020년에도 집값 상승은 계속될 것이라고 전망했다. 5~10% 상승은 1038명(25.9%), 5% 미만 상승은 18.6%, 10~20% 이상 상승은 9.2%이었고 20% 이상 상승도 6.7%나 달했다.

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    10명 중 6명(60.4%)이 새해에도 집값을 조금이라도 오를 것이라고 전망한 것이다. 반면 현수준에서 안정은 16.4%, 하락은 약 23%에 그쳤다. 이런 국민들의 의식과 전망은 전문가들도 크게 다르지 않다. 새해 서울 집값 전망에서 하락을 점친 이는 거의 없었다. 되레 서울 집값 상승의 열기가 전국적으로 퍼져나갈 수도 있다는 우려마저 커지고 있다. 그 이유는 ▲엄청나게 풀린 유동성 ▲부동산 외 대체투자 상품 부족 ▲정부 추가 규제의 실효성 의문 ▲갈수로 세지는 서울·강남 장기투자 수요 ▲교육강세 지역을 중심으로 동반상승하는 전세가격 등을 꼽았다.

    [전범주 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제112호 (2020년 1월) 기사입니다]
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