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  • 부동산 매매 거래, ‘돈만 마련하면 끝?’ 이제는 자금조달계획서에 증빙자료까지 챙겨야

    2020년 12월 제 123호

  • 지난 10월부터 조정대상지역 등 웬만한 수도권 지역에서 주택을 구입하면 주택 가격에 상관없이 자금조달계획서를 내도록 의무화됐다. 서울과 같은 투기과열지구에서는 집을 사면 거래 액수를 불문하고 자금조달계획서의 항목별 증빙자료도 제출해야 한다.

    정부는 올해 6월 일부를 제외한 경기와 인천은 물론 대전과 청주까지 조정대상으로 묶었다. 사실상 웬만한 수도권과 지방 일부 지역에서 주택을 거래할 때 자금조달계획서를 내야 한다는 뜻이다.

    기존에는 규제지역에서 3억원 이상 주택을 거래할 때만 자금조달계획서를 제출하면 됐지만 그 대상이 확대됐다. 자금조달계획서 증빙도 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 거래했을 때만 제출해야 했지만, 거래 액수를 불문하고 각 항목별 증빙자료도 제출해야 한다.

    정부는 앞서 6·17 대책에서 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 거래되는 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서 제출을 의무화하고, 투기과열지구에선 집값과 상관없이 계획서의 증빙자료를 주택 매수자가 직접 내도록 규제를 강화하겠다고 발표한 바 있다. 이에 따라 지난 10월 27일부터 개정된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’이 시행됐다.

    현재(11월 18일 기준) 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천·광명·하남·성남·수원·안양·구리·군포·의왕시·성남시 분당·수정구·안산시 단원구·용인시 수지·기흥구·화성시 동탄2, 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구, 대구 수성구, 세종 등 48곳이 지정돼 있다. 조정대상지역은 투기과열지구 중 대구 수성구를 제외한 곳들과 경기 고양·남양주시, 인천 중·동·미추홀구, 대전 대덕구, 충북 청주시 등 총 69곳이다. 이들 지역에 주택을 구입하려고 한다면 자금 출처와 관련된 준비를 꼼꼼히 해둬야 한다.

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    ▶주택 구입할 돈이 어디서 나왔는지

    자금조달계획서 세세히 공개해야


    자금조달계획서를 낸다는 것은 주택을 구입한 돈이 어디에서 나왔는지 세세히 공개해야 한다는 뜻이다. 이 과정에서 탈세나 대출 규정 위반을 저지르지 않았는지 국토부와 지자체의 꼼꼼한 검증을 받게 된다.

    계획서의 증빙자료를 내게 하는 것은 더 깐깐한 규제다. 증빙서류는 최대 15가지다. 주택 매수자가 직접 예금잔액증명서나 소득금액증명원 등 증빙자료를 확보해서 제출해야 한다.

    예를 들어 9억원짜리 집을 사면서 살던 집을 판 돈 5억원과 그동안 모은 별도의 예금 2억원, 그리고 부모님이 준 돈 5000만원, 그리고 주택담보대출을 받았다고 하면 부동산 매매 계약서, 기존의 집에 대한 매매 계약서와 예금 잔액 증명서, 그리고 대출 신청서를 내야 한다.

    자금 용도에 따라 증빙 서류가 다르다. 은행 등 금융기관의 대출을 통해 조달했다면 이에 관련한 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등의 서류를 모두 준비해야 한다. 은행 예금이라면 예금잔액증명서, 주식 또는 채권 매각 대금이라면 주식거래내역서나 잔고증명서, 현금이라면 소득을 증빙할 수 있는 서류, 다른 부동산의 처분 대금이라면 부동산 매매 혹은 임대차계약서 등을 첨부해야 한다.

    증여나 상속을 받은 돈이라면 누구에게 얼마나 증여받았는지를 모두 꼼꼼히 자금조달계획서에 적고, 관련한 증여·상속세를 납입했다는 서류를 내야 한다. 증여·상속이 아닌 대출이라면 누구로부터 얼마를 빌렸는지 상세히 적고 차용증뿐만 아니라 대출을 얼마나 상환하고 있는지까지 모두 내야 한다.

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    ▶15종에 달하는 증빙서류 모두 제출해야 하는 것은 아냐

    단 15종에 달하는 증빙서류를 모두를 제출해야 하는 것은 아니다. 매수인이 자금조달계획서에 실제 기재한 항목별 제출서류만 제출하면 되며, 자금조달의 종류로 기재하지 않은 항목과 관련된 자료는 제출하지 않아도 된다. 자금조달계획서와 증빙자료는 공인중개사가 부동산 실거래가를 신고할 때 함께 제출하면 된다. 계약일로부터 30일 이내에 마련해서 내야 한다.

    만약 공인중개사를 통하지 않고 직거래를 할 경우나 개인정보 노출 등이 우려되는 경우 개인이 직접 내고자 하면 지자체에 신고하면 된다. 스캔 또는 이미지파일의 형태로 인터넷 부동산거래관리시스템을 통하여 제출할 수도 있다. 법제처의 국가법령정보센터 홈페이지에서 서식을 확인할수 있다. 제출 기간을 지키지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 허위신고를 할 경우에는 3000만원의 과태료가 부과된다.

    다만 청약 당첨의 경우 자금조달계획서를 미제출하거나 잘못 작성해 내더라도 당첨이 취소되지는 않는다. 주택 매매 거래의 형태가 다양하기 때문에 자금조달계획서 작성을 앞두고 많은 사람들이 어려움과 불안감을 토로한다. 우병탁 신한은행 투자자문센터 팀장(세무사)에게 ‘자금조달계획서 쉽게 쓰는 법’을 도움 받았다. 다음은 우 팀장과 일문일답.

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    우병탁 신한은행 투자자문센터 팀장(세무사)
    Q 자금조달계획서를 못 지키면 어떻게 되나요?

    자금조달계획서를 제출하지 않거나 거짓제출하면 500만원, 돈과 관련된 자료를 제대로 제출 안 하면 최대 3000만원의 과태료 대상이 됩니다. 아파트에 당첨되신 분들은 자금조달계획서 미제출이나 잘못 작성으로 인해 분양권이 취소되거나 그런 처벌은 없습니다. Q 아파트 청약에 당첨된 경우 중도금 집단대출을 받는데요. 이는 주택담보대출과는 다른데 어떻게 해야 하나요?

    중도금대출만 받는다면 ‘그 밖의 대출’에 중도금대출이라고 쓰시면 됩니다. 다만 중도금대출은 향후 받을 것이기 때문에 미제출사유서를 내시고 ‘○○월에 중도금대출 받을 예정’이라고 쓰시면 됩니다. Q 아파트 입주 때 전세 놓을 계획입니다. 전세금으로 잔금을 치를 예정인데 이때 전세금은 어디다 적나요?

    임대보증금칸에 넣으면 되고요. 다만 전세계약서가 없으니까 미제출사유서를 내면 됩니다. Q 그런데 예를 들어 제가 전세를 6억에 놓는다는 가정하에 계획서를 작성했는데 실제 입주 때 전세금액이 달라져도 괜찮나요? 아니면 입주 때 전세 안 놓고 입주해도 상관없나요?

    충분히 타당한 범위라면 괜찮습니다. 이 법의 취지는 부동산 거래의 수상한 자금 출처를 파악하기 위한 거여서 사실 문제가 되는 것은 자금계획서를 미제출한 경우입니다. (*국토교통부는 “자금조달계획서를 일일이 다 검증하기는 사실상 역부족이지 않겠느냐”면서 “수상한 자금거래를 확인하기 위한 것이기 때문에 3년 뒤 입주 때 자금조달계획서대로 이행했는지는 확인하기 어려울 것”이라고 설명했다.) Q ‘갈아타기’를 하려는데 아직 현재 집이 팔리지 않은 경우라면 관련 자금을 입증할 서류가 없고 대출도 아직 실행되기 전인데 어떡하나요.

    이 때는 ‘미제출사유서’로 서류를 대체할 수 있습니다. 대출의 경우에도 아직 대출을 받지 못했다면 미제출사유서와 함께 대출 상담 관련 서류, 신청내역서 등을 제출하면 됩니다. Q 아파트 청약의 경우 입주 때 주택담보대출을 받을 건데요. 그건 향후 일이어서 입증할 서류가 없는데 무엇을 제출하나요?

    역시 미제출사유서를 쓰면 되고요. 은행으로부터 대출에 대한 상담신청서나 신청내역을 별도로 제출하고 허위가 아니라면 문제가 없습니다. Q 부모님이 준 돈으로 전세를 살고 있습니다. 이 전세보증금으로 잔금을 보탤 건데 이 경우 ‘증여’로 적나요.

    자금조달계획서를 작성할 때는 부모님으로부터 자금을 받았을지라도 부동산 처분대금에 기재를 하면 됩니다. 다만 향후 전세금의 출처에 대해서 조사가 들어왔을 때 증여를 받고 신고하지 않았다면 증여세 대상이 될 수 있기 때문에 전세금을 부모님께 받은 거라면 증여세를 처리하시는 게 좋습니다.

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    Q 신혼특공에 부인 명의로 당첨됐습니다. 부인은 소득이 없습니다. 남편이 모은 월급과 예금으로 아파트 자금을 마련할 계획인데 이 경우 남편 예금통장 금액을 적어도 되나요?

    대개의 경우 실제로 본인과 남편의 금액이 6억원 이하라면 부부간 6억원 이내는 공제되기 때문에 남편명의 통장에서 부인 통장으로 이체해서 조달해도 문제가 없습니다. 단 본인과 배우자의 자금 조달이 6억원을 넘는다면 아내는 남편한테 증여를 받은 게 되고 6억원이 넘으면 증여금액으로 기재해야 합니다. Q 아파트 청약 당첨 후 입주까지 월급을 모아서 잔금 때 보탤 건데요. 모은 월급은 향후 계획인데 이 월급은 어느 칸에 적나요? 그리고 이건 아직 발생하지 않은 거여서 증명할게 없는데 어떻게 하나요?

    ‘그 밖의 자산’에 적으시고 명목은 향후 급여로 적으시되 해당급여를 입증할 수 있는 서류를 제출하거나 미제출사유서를 쓰면서 향후 급여로 쓰시면 됩니다. Q 친척에게 돈을 빌려서 잔금 때 보탤 건데요. 어떻게 하나요.

    친적에게 빌릴 경우 그 밖의 차입금에 적으시면 됩니다. 그리고 ‘그 밖의 관계’에서 친척이라고 적으시고요. 차용증 증빙해 놓으셔야겠죠. 가족 간의 거래라면 더 정확하게 해야 합니다. 타인과 타인처럼 차용증을 작성하시고 이자도 지급하고 변제기한도 적고 실제로 갚아야 합니다. 부모자식 간 특수 관계 연이자율 4.6%로 적용해서 하셔야 합니다. 이자를 터무니없이 낮게 하거나 하면 증여로 의심받을 수 있습니다. Q 주식을 향후 처분해서 잔금 때 보탤 건데요. 이 경우는 어떡하나요.

    자금조달 계획이라는 것은 말 그대로 계획입니다. 대신 제출서류로 주식 잔고 증명서를 증빙으로 제출하면 됩니다. 단, 조사 과정 중에서 제출한 주식잔고 증명서와 금액, 향후 예상치 기대금액이 클 경우에는 사후 관리를 받을 수 있습니다. 증여라고 의심받을 수 있기 때문에 합리적인 선에서 적으셔야 합니다. Q 그 외에 또 주의해야 할 항목이 있나요.

    현금 등 그 밖의 자금 칸이 중요합니다. 보유 중인 현금을 쓰면 되지만 현금이 많다면 의심받을 수 있으므로 출처를 정확히 밝히셔야합니다.

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    Q 부동산 처분대금은 부동산 매도 금액을 다 적나요.

    대출, 부동산 수수료, 세금을 빼고 실제로 나에게 들어온 ‘순수 매매 대금’을 적습니다. Q 회사에서 대출을 받을 건데 이 경우는 어떡하나요.

    회사지원금 칸에 적으시면 되고요. 회사에서 대출을 아직 못 받았으면 대출 예정이라고 쓰고 미제출사유서를 쓰시면 됩니다. Q 주택과 근생시설 등의 복합적인 주택도 자금조달계획서를 제출해야 하나요?

    ‘건축물대장 상 용도’란에 단독, 다가구 등 주택용도에 해당하는 것이 하나라도 표기되어 있으면 총 거래금액에 대한 자금조달계획서를 제출해야 합니다. * ‘건축물대장 상 용도’는 일반건축물은 ‘주용도’를, 집합건축물은 ‘전유부 용도’를 말함. Q 자금조달계획서 신고와 실거래 신고를 동시에 해야 하나요?

    실거래 신고와 별도로 자금조달계획서를 제출할 수 있습니다. 다만, 실거래 신고서만 제출되고 자금조달계획서가 제출되지 않는 경우에는 신고필증이 발급되지 않으므로 실거래 신고서와 자금조달계획서를 함께 제출하는 것을 권장 드립니다. ※신고필증은 소유권이전등기 필수서류입니다.

    [이선희 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제123호 (2020년 12월) 기사입니다]
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