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  • 코로나19 이후 혼돈에 빠진 부동산 시장… 꽁꽁 얼어붙은 매수, 서울 집값 본격 하락세

    2020년 05월 제 116호

  • “이쪽 일 한 지 20년 됐는데 요즘처럼 안 팔라기는 처음입니다.”

    (은마아파트 A공인중개업소)

    “급매 찾는 전화는 하루에 열 통 넘게 오는데 성사된 거래는 없어요. 실거래가 없어서 ‘호가’가 의미 없는 상황입니다.”

    (잠실 진주아파트 B공인중개업소)

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    서울 부동산 시장이 ‘빙하기’에 돌입했다. 시세보다 2억~3억원 낮은 급매물이 쏟아져도 매무세가 붙지 않고 있다. 15억원 초과 고가 아파트에 대한 전면적 대출 금지를 담은 12·16 대책 이후에도 버티던 강남 아파트는 코로나19 충격으로 저지선이 무너진 모습이다.

    급격한 공시가 인상에 따른 보유세 증가, 대출 금지, 코로나19로 인한 경제 불황…. 매수심리를 위축시키는 요소가 겹치면서 강남 아파트는 ‘거래 절벽’에 직면했다. 게다가 지난 15일 21대 국회의원 선거에서 더불어민주당이 압승하면서 부동산에 대한 규제는 더욱 강화될 전망이다. 코로나19가 ‘트리거’가 된 부동산 하락세가 장기화될 수 있다는 전망이 나오고 있다. 지난달 서울 강남구 대치동 일대 공인중개업소에는 은마아파트 전용면적 76㎡가 19억원 아래로 매물이 나오기 시작했고, 최근에는 17억원대까지 호가가 떨어졌다. 서울 집값이 급등하던 지난 연말의 최고 거래 가격(20억원)보다 3억원 낮다. 일선 중개업소에 따르면 송파구 잠실동 주공5단지는 매매가격이 한 달 새 최대 2억원까지 떨어졌다. 이 단지 전용면적 76㎡는 올해 초만 해도 20억원 아래 물건을 찾기 어려웠다. 최근에는 18억3000만~18억7000만원에 급매가 나왔다. 잠실동 공인중개업소 관계자는 “근처에 철거가 진행 중인 진주아파트와 미성·크로바아파트도 거래가 거의 끊겨 호가가 의미 없는 상황”이라고 했다. 코로나19 충격파에 서울 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 고가 아파트가 밀집한 강남에서 하락폭이 두드러지지만, 노원·도봉·강북 등 비강남권에서도 조정세가 뚜렷하다.

    4월 17일 한국감정원에 따르면 지난 13일 조사 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.05% 하락했다. 3월 마지막 주에 0.02% 하락하며 9개월 만에 하락세로 전환한 뒤 3주째 내리막이다.

    집값 하락폭이 확대되고 있는 강남구(-0.27%), 서초구(-0.26%), 송파구(-0.19%) 등 강남 3구는 급매물만 겨우 거래가 이뤄질 정도로 시장이 급격히 얼어붙었다. 한국감정원은 “코로나19 확산과 정부 규제 영향으로 관망세가 확대되고 거래가 위축됐다”면서 “서울 주요 지역은 대체로 급매물 위주로 거래되며 지난주 대비 하락폭이 커졌다”고 했다. 이어 “강남 3구는 불확실성 확대와 보유세 부담 등으로 주요 재건축 및 인기 단지에서 가격이 내려간 매물이 증가하며 하락폭이 커졌다”고 설명했다.

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    ▶강남 재건축부터 큰 폭 하락

    세금부담에 다주택자 매물 쏟아져

    가장 큰 충격파는 강남 재건축 아파트다. 재건축은 매매가격은 비싸지만 지은 지 오래돼 전셋값은 싸다. 이 때문에 실거주보다는 투자 목적으로 사는 사람이 많다. 이렇게 투자 상품으로서의 성격이 강한 만큼, 재건축 아파트는 시장 변화에 가장 민감하게 반응한다.

    준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다. 초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다.

    국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다. 3월 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억5000만원)보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐다.

    1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다. 2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억5000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 2월에는 38년 차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다. 이 물건은 다주택자가 싸게 처분한 물건인 것으로 알려졌다.

    대치 한보미도 인근 공인중개업소는 “12·16 대책으로 보유자들이 공포에 휩싸여 있는 데다 코로나19까지 겹치면서 다주택자들을 중심으로 물건을 내놓고 있다”면서 “지금은 1~2개월 내 잔금을 치르는 조건으로 22억원대 매물이 2~3개 나와 있다”고 했다. 재건축 매물의 하락은 정부의 대출 규제 강화와 공시가격 인상으로 인한 보유세 증가, 코로나19 확산에 따른 경제위기 공포감이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 내놓고 있다는 설명이다.

    우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)의 가상 시뮬레이션에 따르면, 조정지역 내 2주택자는 1주택 보유 때보다 4배 이상 많은 세금을 부담해야 한다. 예를 들어 아크로리버파크(전용 84㎡)에 살고 은마아파트(84㎡)를 투자용으로 보유한 사람은 지난해 보유세를 3200만원가량 냈지만 올해는 두 배 가까운 6100만원을 내야 한다. 그러나 아크로리버파크 한 채만 갖고 있다면 올해 1300만원만 내면 된다.

    안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 세금 부담이 만만치 않고, 주택 보유로 인한 시세 차익을 기대하기 어렵기 때문에 다주택자들이 보유한 재건축 물건부터 하락이 시작되고 있다”고 말했다.

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    래미안 첼리투스


    ▶초고가 아파트 급격한 가격 하락에

    공시가 역전도

    30억원을 웃돌던 초고가 아파트도 실거래가가 종전 최고가 대비 20% 가까이 폭락하고 있다. 이촌동 래미안첼리투스(124㎡)도 7억6000만원이나 하락한 27억9000만원에 거래됐다. 그 외에 성수동 갤러리아포레, 타워팰리스도 5억원가량 낮게 손바뀜됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경기 충격으로 집값이 하락할 때 가장 먼저 신호가 오는 곳이 고가 아파트다. 많이 오를수록 많이 떨어진다. 고가 아파트 충격은 강남, 그 외 다른 지역으로 확산된다”고 했다. 집값 하락이 이어지면서 강남 고가 아파트는 공시가격이 실거래보다 높아지는 ‘역전현상’이 발생하고 있다. 정부가 시세 대비 고가 주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올렸는데 경기 침체로 집값이 하락하면서 공시가가 오히려 높아진 것이다.

    서울 서초 트라움하우스 3단지(전용 273㎡) 공시가격이 실거래가보다 높아졌다. 이 아파트는 2월 21일 종전 최고가보다 8억원 낮은 40억원에 손바뀜됐다. 그런데 이 아파트의 올해 공시가는 지난해보다 4000만원 오른 40억8400만원으로 책정됐다. 올해 공시가는 지난해 말 시세 기준으로 책정된다. 이 아파트는 지난해 실거래가 한 건도 없었고 2017년 48억원에 거래된 것이 마지막이다. 30억원 이상 고가주택은 공시가 현실화율을 80%로 끌어올린다는 정부 방침에 따라 공시가가 종전 최고가(48억원) 대비 85% 수준으로 책정된 것으로 보인다. 그러나 고가 주택 대출을 막은 12·16 대책과 코로나19 여파로 집값이 하락해 공시가 현실화율이 100%를 넘는 ‘역전’이 발생하게 됐다.

    정부가 시세 대비 고가 주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올리는 바람에 시세가 수억원씩 급락한 집들은 공시가가 집값에 속속 근접하고 있지만 이렇게 집값보다 공시가가 오히려 높아진 사례는 처음이다.

    서울 성동·강남·용산 등 9억원 초과 아파트가 밀집한 곳에서도 공시가가 실거래가에 육박하는 사례가 속출하고 있다. 잠실 리센츠(84㎡) 올해 공시가는 작년보다 34% 올라 15억1400만원으로 책정됐다. 그러나 실거래가는 급락했다.

    지난해 20억원에 거래됐지만 3월 초 16억원에 손바뀜됐다. 최근 실거래가가 급락하면서 사실상 공시가 현실화율은 94%까지 치솟았다. 현 정부가 들어서자 공시 가격 현실화를 내세우며, 특히 9억원 이상 고가주택 아파트를 중심으로 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높였다. 이 때문에 아파트 값이 고점을 찍은 작년 연말 시세 기준으로 공시가를 끌어올리다보니 올해 고가 아파트들은 전년 대비 최대 50% 가까이 공시가가 뛰었다.

    예를 들어 도곡동 도곡렉슬(115㎡)은 올해 공시가격은 작년보다 37%나 뛰어 21억7300만원이 됐고, 도곡1동 역삼럭키(84㎡)는 전년 대비 49.3%나 올라 공시가가 11억3000만원으로 뛰었다. 공시가는 오르고 집값은 떨어지면서 집주인들은 속이 탄다.

    예를 들어 개포주공1단지(50㎡)는 시세는 3억~4억원 떨어졌지만 올해 보유세는 44% 증가한 479만원을 부담해야 한다. 잠실 리센츠에 거주하는 박 모 씨(53)는 “세금 부담이 계속 늘어난다고 하니 집을 처분하고 싶지만, 집이 팔리지도 않고 걱정”이라고 했다.

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    ▶코로나19 충격, 2008년 금융위기와 유사

    “코로나19 완화되면 집값 상승” 반론도 있어

    지난해 상반기에도 강남 3구를 비롯한 서울 집값은 하락했다가 하반기 다시 상승했다. 당시는 정부의 부동산 규제(2018년 9·13 대책)로 인한 일시적 조정이었다는 평가가 많았다. 반면 최근 집값 하락에 대해서는 장기화 전망에 힘이 실린다. 코로나발(發) 실물 경기 침체의 직접적 영향을 받은 결과로 2008년 금융위기 때처럼 부동산 시장이 장기 침체에 들어가는 것 아니냐는 설명이다.

    부동산114는 2008년 금융위기 직전과 코로나19가 본격 발발하기 전인 올 초 상황을 비교하며 “올 1분기 서울 집값 추이가 금융 위기 직전이던 2008년 상반기와 닮았다”고 분석했다. 2008년 금융위기와 코로나19 위기 모두 외부 충격에 따른 실물 경기 침체라는 점이 공통된다. 2008년은 강남 3구 아파트 값이 떨어지고 노도강 등 서울 외곽지역은 리먼 사태 발생 직전까지 상승했다. 올해 1분기 서울 아파트값은 노원 강북 성북 동대문 등 9억원 이하 중저가 아파트가 가격이 오른 반면, 고가 아파트가 많은 송파 서초 강남은 대출 규제로 오름폭이 둔화됐다.

    송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 금융시장의 충격은 통상 우리나라의 경우 6개월 이후 전이되면서 부동산에도 영향을 주는데, 전반적인 경기 위축으로 실물 시장이 위축되면서 부동산 시장도 결국 하방 압력을 받고 자산가치가 하락할 수밖에 없다고 설명했다. 송 연구위원은 “코로나19 사태의 충격은 2008년 글로벌 금융위기 수준으로 예상된다”면서 “무리한 대출을 받은 갭투자자들은 위험하다”고 경고했다.

    부동산 상승 동력이 소진해갈 때쯤 코로나 충격이 하락 ‘트리거’가 됐다는 분석도 있다. 심교언 건국대 교수는 “최근 서울 집값이 워낙 많이 올라 사람들이 느끼는 피로감이 큰 데다 코로나19로 인한 실물 경기 침체가 본격화하면 생계를 위해 집을 파는 사람이 늘고 있다”며 “최소한 올 연말까지는 집값 반등을 기대하기 어려울 것”이라면서 “추격매수를 자제해야한다”고 했다.

    그러나 “풍부한 저금리, 수도권 신규 아파트 공급 부족 등은 그때와 달리 집값을 끌어올린 잠재력이 충분하다”며 장기 침체에 의문을 제기하는 의견도 있다.

    서울 아파트 공급이 부족하고 정부가 경기 부양을 위해 막대한 돈을 시중에 풀고 있다. 다주택자가 세금을 줄이기 위해 급매물을 내놓을 수 있지만, 금리가 낮고 전셋값도 오르는 추세여서 서울 집값은 코로나19가 잠잠해지면 다시 상승세를 탈 수 있다는 설명이다.

    윤지해 부동산114 수석연구원은 “금융위기 당시에는 신용경색이 심화되며 시스템 위기로 전이된 반면 바이러스에 의한 위기는 방역 능력에 따라 단기 위축으로 끝날 여지도 있기 때문에 코로나19 위기로 인한 회복은 빠를 것”이라고 했다.

    김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 수도권은 보합 속 9억원 이하 아파트 상승세를 전망했다.

    김 연구위원은 “사스나 메르스 때처럼 지나가는 악재로 보인다. 근본적인 금융 리스크나 펀더멘털 문제로 인한 침체가 아니기 때문”이라고 했다. 그는 “지금도 비강남권 주택은 강남권과 갭 메우기가 진행되고 있는데 현재도 저금리, 대출 요소는 변한 게 없어 매매 수요에 긍정적 영향을 미치게 된다”고 했다. 김 연구위원은 “갭투자한 다주택자들은 전셋값이 하락하면 타격을 받겠지만 현재 수도권 전세 시장은 입주량이 폭증한 상황이 아니고 가격 하락 요인이 없어서 리스크가 크다고 볼 수 없다”고 했다.

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    총선 이후 부동산 정책 변화가 예고되는 가운데 한 행인이 송파구 잠실엘스 단지 내 상가 부동산중개업소 앞을 지나고 있다.


    ▶여당의 압승

    부동산 시장 변수 집값 약세에 힘 실려

    ‘코로나19 종식’이라는 변수 외에 여당 압승이라는 변수도 더해졌다.

    집값 안정화 의지가 강력한 여당이 절반을 훨씬 넘는 의석 확보로 국정 운영의 주도권을 쥐게 됐다. 종합부동산세 등 다주택자의 과세 강화 정책은 물론 3기 신도시 건설, 분양가 상한제 등의 기존 정책들도 차질 없이 추진될 전망이다. 당장 정부와 여당은 4월 말 열릴 임시국회에서 12·16 대책으로 발표한 다주택자 종부세 강화 방안 법안을 논의하기로 했다.

    개정안은 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세 세율을 기존보다 0.1~0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높이는 방안이 담겨 있다. 조정대상지역의 2주택자 종부세 세부담 상한은 200%에서 300%로 상향한다.

    선거 과정에서 이낙연 공동 상임선대위원장과 이인영 원내대표 등 민주당 지도부가 1주택자의 종부세 완화 방안을 약속했지만 어느 수준 반영될지 관심이 모아진다.

    전월세(임대차) 신고제와 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입도 탄력이 붙을 것으로 보인다. 초저금리 시대를 맞아 집값 안정을 위한 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 강력한 대출 규제나 실수요자 중심의 청약제도도 변함없이 추진될 전망이다. 서울 대치동 공인중개업소 관계자는 “총선 결과를 지켜보고 집을 팔지 말지 결정하겠다 했던 사람들이 요 며칠 새 매물을 다 내놨다. 고가 주택 중심으로 세금, 대출 규제를 여기저기 옥죄는데 버틸 수 있는 사람들이 얼마나 되겠느냐”면서 “코로나19가 잠잠해지고 경기가 살아나는 것을 지켜봐야겠지만, 당분간 매수 심리는 살아나기 힘들어 보인다”고 했다.

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    ▶부동산 투자전략은

    “집값 하락기 ‘급매’ 포착의 기회”

    코로나19 여파로 서울 부동산 시장이 하락세에 접어들었다. 한국은행의 금리인하로 사상 초유의 ‘제로금리’ 시대가 열렸지만 코로나 충격으로 실물경제가 얼어붙으면서 부동산 시장도 ‘거래절벽’ 양상을 보이고 있다. 전문가들은 “코로나19로 부동산 시장이 위축된 것은 맞지만, 1%대의 저금리와 수도권 공급 부족 등 집값을 끌어올린 요소는 잠재적으로 살아있으므로 신중하게 상황을 살피면서 투자전략을 짜야한다”고 당부했다.

    고종완 한국자산관리연구원장은 “시장이 불안하기 때문에 관망하되, 주택 매입을 포기해서는 안 된다. 이럴 때 ‘급매’가 나올 수 있기 때문에 서두르지 말고 천천히 살피면 싼값에 내 집을 마련하는 기회를 포착할 수 있다”고 했다.

    안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다”고 했다. 또한 “세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 ‘급매’가 나오는 4~5월을 예의주시하라”고 조언했다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다.

    송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 가격 하락기에 세금 증가에 따른 부담이 더 클 것이라며 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탈 것으로 조언했다. 송 위원은 “지금은 가격 상승을 기대하기 어려운 상황이다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된다”고 했다.

    코로나19로 인해 가장 직접적인 타격을 입을 부동산은 상가 시장이다. 상가는 이미 온라인 커머스가 커지면서 오프라인이 위축된 상황에서 코로나19 직격탄으로 문을 닫는 곳이 늘고 있다.

    빌딩 업계는 상가·꼬마빌딩을 비롯한 수익형 부동산을 사고 싶은 투자자는 여름 이후 쏟아질 급매물에 관심을 기울이라고 조언한다. 최근 경기 부진으로 자영업자가 순차적으로 쓰러질 것으로 예상되는 가운데 몇 개월의 시차를 거쳐 기존 건물주·상가보유주들에게도 직격탄이 될 것이란 전망이다. 전문가들의 상가 매물에 대한 조언은 ▲4차선 이상 대로변 빌딩에 접할 것 ▲10억원 미만 상가의 경우 대단지 배후 수요를 갖출 것 ▲신도시 새 상가는 신중할 것 ▲경매에서 입지 좋은 곳에 나온 매물 눈여겨볼 것 등 4가지로 요약할 수 있다. 특히 마곡·위례·하남 신도시 등 새 상가는 상권이 형성되기까지 한참동안 공실 상태가 유지될 수 있기 때문에 신중을 가하라는 조언이다.

    [이선희 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제116호 (2020년 5월) 기사입니다]
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