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  • 4분기 알짜분양, 방배5구역·은평구 대조동 관심

    2021년 10월 제 133호

  • ‘미니 신도시’로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트를 비롯해 10월부터 연말까지 전국에서 12만171가구가 분양을 준비하고 있다. 지난해 4분기 전국에서 실제 분양한 10만1622가구보다 18%나 많다. 코로나19 악재와 정부의 부동산 규제에도 건설사들이 적지 않은 물량을 계획하고 있는 것이다. 분양가상한제 규제로 분양 가격이 시세의 반값 수준에 그치는 경우가 많아 ‘로또청약’을 노리는 실수요자들의 움직임도 바빠질 전망이다.

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    ▶4분기 전국 12만 가구 분양 전년比 18%↑

    부동산114가 올해 4분기 전국 분양 예정 아파트 물량을 조사한 결과, 전국에서 총 12만171가구가 분양 예정인 것으로 집계됐다. 분양 예정 물량에는 민간분양, 공공분양, 민간임대, 공공임대가 모두 포함됐으며 9월 10일 집계를 기준으로 했다. 지난해 4분기 전국에서 분양한 10만1622가구보다 1만8549가구나 많다.

    집값이 급등하자 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있는 분양시장에 수요가 쏠리는 데다, 분양가상한제로 분양가 산정에 난항을 겪은 대단지들이 분양을 계속 연기하면서 분양 물량이 쌓였기 때문이다. 코로나19 확산으로 견본주택 방문이 어려워져 분양에 차질이 있을 것이라는 우려를 불식하듯, 지난해 사이버 견본주택을 통한 마케팅이 빠르게 정착된 것도 건설사들의 분양물량 증가에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 4분기 분양 물량은 수도권 6만1998가구, 지방 5만8173가구로 수도권 비중이 더 높다. 수도권 물량은 경기 2만7550가구, 서울 2만3606가구, 인천 1만842가구 순이다.

    지방에서는 부산이 1만2506가구로 가장 많다. 경북(9890가구), 대전(8477가구), 충남(4763가구), 대구(4224가구) 등이 뒤를 이었다. 제주도와 세종시는 4분기 분양 예정 아파트 물량이 없다. 전국 월별 분양 예정 물량을 살펴보면 12월이 4만3843가구로 가장 많다. 10월에는 3만7781가구, 11월 3만8547가구를 분양한다. 서울은 11월에 1만7664가구 분양을 예정하고 있어 청약 수요자들의 움직임이 바빠질 전망이다.

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    ▶재개발·재건축 단지 분양

    둔촌주공·방배5구역 등 주목


    4분기 전국에서 분양 예정인 물량에는 재개발·재건축 사업을 통해 대규모 단지를 조성한 곳이 많다. 그중 가장 주목받는 단지는 서울 강동구 둔촌주공아파트를 재건축하는 ‘둔촌올림픽파크에비뉴포레’와 서초구 방배동 방배5구역 재건축 단지다.

    둔촌주공아파트는 작년에 분양가 산정에 난항을 겪으며 분양이 연기된 바 있다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌동 일대 62만6232㎡ 용지에 지하 3층~지상 35층 85개동, 총 1만2032가구를 짓는 사업으로, 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 기존 조합 갈등을 일단락하고 이르면 연내 일반분양을 목표했지만, 내년 초로 일정이 미뤄졌다. 서초구 방배5구역(2796가구), 관악구 봉천 4-1-2 재개발(797가구), 은평구 대조1구역재개발(1971가구) 등 재건축·재개발 단지들도 공급된다.

    경기도 역시 재개발 물량이 관심이다. 안양시 만안구 ‘안양냉천지구(1630가구)’, 용인시 처인구 ‘한화 포레나 용인모현(3731가구)’, 의왕시 내손동 ‘내손다구역재개발(2633가구)’, 의정부시 ‘의정부 파밀리에 포레나(1674가구)’, 수원시 팔달구 ‘지동재개발(1154가구)’ 등 1000가구 이상의 대규모 단지들이 공급을 앞둔 것으로 조사됐다. 인천에서는 연수구 송도동 ‘송도자이더스타(1560가구)’, ‘송도힐스테이트(1319가구)’, 미추홀구 주안동 ‘인천미추파라곤(1314가구)’ 등을 분양한다.

    지방에서는 광주 북구 ‘광주운암3(3214가구)’, 대전 서구 ‘용문1·2·3구역 재건축(2763가구)’, 부산 동래구 온천동 ‘래미안포레스티지(4043가구)’, 대구 수성구 범어동 ‘쌍용더플래티넘(966가구)’, 경북 포항시 북구 ‘포항장성동더샵(2433가구)’ 등이 분양을 계획 중이다.

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    ▶‘로또청약’ 경쟁 치열… 70점 넘어야 안정권

    분양 가격이 시세보다 낮아 청약 당첨은 ‘로또’라는 인식이 확산됐다. 이런 가운데 전국 미분양 주택이 역대 최저치를 기록하는 등 새 아파트에 대한 선호는 갈수록 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 1만5198가구로 정부가 2000년 관련 통계를 발표한 후 최저 수준을 기록했다.

    전국 미분양 주택은 3월 말 1만5270가구로 최저 수준으로 줄었다가 4월 말 소폭 반등(1만5798가구)한 뒤 5월(1만5660가구)과 6월(1만6289가구)에는 감소와 증가를 반복했다.

    전문가들 대부분이 하반기에도 서울 평균 주택 가격이 상승세를 유지할 것이라고 전망해 청약시장 열기는 계속 이어질 것으로 보인다. 실제 지난 6월 서울 서초구 반포동에서 분양한 ‘래미안 원베일리’에는 무주택 기간이 15년 이상인 7인 가족 청약가점 만점자(84점)가 두 명이나 나왔다.

    올해부터 신혼부부·생애최초 특별공급 소득요건이 완화돼 특별공급 내 일반공급 물량이 확대되는 점도 청약 열기에 영향을 미칠 것으로 보인다. 다만 분양가상한제 주택은 2년 이상의 거주의무기간이 적용되는 점은 유의해야 한다. 아울러 3기 신도시 사전청약에도 청약 수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 전망된다.

    여경희 부동산114 수석연구원은 “4분기에는 재개발·재건축 등 정비사업 물량이 전체 분양 예정 물량의 절반 정도를 차지한다”며 “정비사업 물량은 조합원 분을 제외한 물량이 풀리기 때문에 일반분양 물량이 기대했던 것보다 적을 가능성이 있어 비교적 일반분양 물량이 많이 나올 수 있는 대단지와 택지지구 아파트를 주목할 필요가 있다”고 조언했다.

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    ▶가점 낮은 신혼부부라면

    사전청약 신혼희망타운 노려볼 만


    수도권 구축 아파트를 사기엔 자금이 턱없이 부족하고, 그렇다고 청약을 노리자니 자녀가 없어 당첨확률이 낮은 신혼부부라면 정부가 사전청약을 통해 내놓는 신혼희망타운 청약에 도전해볼 만하다. 신혼부부만을 대상으로 분양하기 때문에 무주택 기간이 15년 이상이거나 부양가족이 6~7명 되는 사람들과 경쟁할 필요가 없어 당첨확률이 상대적으로 높다.

    혼인기간이 7년 이내거나 6세 이하의 자녀를 둔 무주택 구성원끼리만 경쟁하면 돼 민간분양보다 당첨확률이 높은 경우도 있다. 혼인 계획 중인 예비 신혼부부도 지원할 수 있다. 다만 공고일로부터 1년 이내 혼인 사실을 증명해야 한다.

    종잣돈도 많이 필요하지 않다. 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%를 대출해준다. 대출 최대 금액은 4억원이다. 다만 훗날 주택을 팔거나 대출금을 갚을 때 시세차익을 기금과 공유해야 한다. 공유해야 하는 금액은 정산 시점에 자녀 유무와 자녀 수에 따라 달라진다.

    정부는 올해 7월 4400가구, 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구의 수도권 공공택지 주택을 사전청약을 통해 공급한다. 사전청약이란 본청약 1~2년 전에 미리 공급하는 것을 말한다. 하남, 인천, 남양주, 성남, 부천 등 서울과 인접한 경기·인천 지역 주택이 주로 공급돼 관심이 집중될 것으로 보인다. 정부는 공급 물량 중 신혼희망타운 비중을 절반 수준인 1만4000가구를 포함했다고 밝힌 바 있다. 10월에는 남양주 왕숙 1400가구를 비롯해 부천 원종, 수원 당수, 인천 검단 등에서 사전청약을 실시하고, 11월에는 1000가구 규모 하남 교산을 비롯해 1500가구 과천 주암 등에서 사전청약을 진행한다. 과천 주암 사전청약 물량 1500가구 중 신혼희망타운 물량이 1400가구에 달한다. 12월에는 성남 금토, 구리갈매역세권 등 서울과 상대적으로 가까운 지역에서 사전청약을 진행하는 가운데 사전청약 중 유일하게 서울에서 동작구 수방사(200가구)가 분양한다.

    다만 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 청약 수요가 넘치는 상황이라 전략을 잘 짜야 한다. 인기 지역만 노렸다간 고배를 마시기 쉽다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “신혼희망타운의 경우 자녀가 없는 혼인 2년 이내의 신혼부부가 유리한 반면 민간분양 신혼부부 특별공급의 경우 자녀가 있는 신혼부부가 유리해 자신의 상황에 따라 유불리를 따져봐야 한다”면서 “청약 수요 과다로 경쟁률이 높기 때문에 눈높이를 낮춘 틈새전략이 필요하다”고 조언했다.

    [권한울 매일경제 부동산부 기자]

    [본 기사는 매경LUXMEN 제133호 (2021년 10월) 기사입니다]
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