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8월 거래 5채 중 1채가 증여-서울 아파트 증여 급증하는데

김경민 기자
입력 2020.10.15 15:39   수정 2020.10.17 18:22
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올 들어 서울 아파트 증여가 급증하면서 배경에 관심이 쏠린다. 지역별로는 강남권 일대 증여가 부쩍 늘었다. 그 배경은 뭘까. 정부가 부동산 세금 등 각종 규제를 강화하면서 다주택자들이 서둘러 증여에 나섰다는 분석이 많다.

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▶세금 부담 피하기 위한 ‘막차증여’ 급증

한국감정원에 따르면 지난 8월 서울 아파트 전체 거래 건수 1만2277건 중 증여 건수는 2768건으로 비중이 22.5%에 달했다. 10건 중 2건 이상이 증여 거래였다는 의미다. 2006년 관련 통계가 집계된 이래 역대 최고치다. 지난 7월에는 증여 건수가 3362건으로 더 많았지만 전체 거래 중 증여 비중은 13.9%에 그쳤다. 한 달 새 증여 건수는 줄었지만 비중이 급증했다는 의미다. 지역별로는 서울 강남3구 증여 비중이 높았다. 송파구 증여 비중이 45.1%로 가장 높았고 강남구(43.9%), 서초구(42.5%)가 뒤를 이었다. 비강남권 중에서는 용산구(33.9%), 강동구(30.2%), 영등포구(27.4%) 순으로 증여 비중이 높았다.


올 1~8월 서울 전체 증여건수도 1만4521건을 기록해 전년 동기(7885건) 대비 84% 증가했다. 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남4구의 올해 아파트 증여건수(5585건)가 서울 전체 증여 건수의 38.5%에 이를 정도다.

서울 아파트 증여가 급증한 배경은 뭘까. 정부가 부동산 세금 등 각종 규제를 강화하면서 다주택자들이 서둘러 증여에 나섰다는 분석이 많다. 정부는 7.10 대책을 통해 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 3.2%에서 6%로 인상했다. 양도세율 역시 대폭 올린데다 취득세율을 12%까지 적용하는 지방세법 개정안도 내놓았다. 부동산 세금 관련 법안이 최근 국회를 통과하면서 규제를 피하기 위한 ‘막차 증여’가 몰렸다는 분석이다.

물론 증여할 때도 요령이 필요하다. 집값이 비쌀수록 증여세율이 덩달아 높아진다는 점에 유의하자. 집값이 1억 원 이하일 때는 10%, 1억 원 초과~5억 원 이하 20%, 5억 원 초과~10억 원 이하 30%, 10억 원 초과~30억 원 이하 40%, 30억 원 초과는 50%다.




증여세 부담을 줄이려면 부담부증여를 활용하는 것도 방법이다. 부담부증여란 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출처럼 부채도 함께 이전하는 방식이다. 전체 집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내면 된다. 전세가율, 즉 매매가 대비 전셋값 비율이 높을수록, 집값 대비 담보대출비율이 높을수록 절세 효과가 크다. 예를 들어 2주택자가 시세 10억 원, 전세보증금 8억 원인 아파트를 자녀에게 부담부증여할 경우 전세금을 제외한 2억 원에 대한 증여세만 내면 된다. 이때 증여세는 1900만 원 수준이다. 부모 입장에서도 한 채를 증여하면 1주택자가 되기 때문에 추가 세금 부담을 낮출 수 있다.

증여할 때는 자녀보다는 배우자 증여가 유리하다. 부부 간 증여(공동명의)는 10년 동안 최대 6억 원까지 증여세 공제 대상이 된다. 자녀 증여 공제액이 5000만 원에 불과한 것과 대비된다. 배우자에게 증여할 때는 양도세 부담이 얼마나 될지 눈여겨봐야 한다.


양도세는 가구별로 주택 수를 판단하기 때문에 배우자에게 증여하더라도 다주택자로서의 주택 수는 줄지 않는다. 하지만 자녀에게 증여하면 주택 수를 줄일 수 있어 양도세 절감 효과를 낸다.

자녀에게 증여할 때는 양도차익이 큰 주택부터 증여하는 것이 유리하다. 양도차익이 큰 부동산은 매도할 때 양도세 부담이 크기 때문이다. 토지와 건물로 이뤄진 부동산의 경우 별도등기가 돼 있으면 토지와 건물을 각각 쪼개 증여하는 것도 괜찮다. 토지 개별공시지가는 우상향하는 경우가 많은 만큼 토지와 건물을 함께 보유할 경우 토지부터 증여하는 것이 유리하다.

증여할 때는 증여세뿐 아니라 증여취득세 부담도 감안해야 한다. 기존 주택을 증여할 경우 증여받는 사람이 취득세를 내야 한다. 매매의 경우 취득세율이 최저 1.1% 수준이지만 증여취득세는 공시가격에 세율 4%를 적용해 부담이 만만찮다.


“증여세가 적다고 해서 무작정 증여할 것이 아니라 양도세나 증여취득세 등 종합적인 세금 부담을 고려해야 한다”는 것이 전문가들의목소리다.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제750호 (20.10.20) 기사입니다]

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