경제

서울 재건축 투자 부담된다?…경기·인천에도 '알짜' 있다

입력 2021/05/06 22:52
주거 가치·입지 중요하지만
투자가치만 놓고보면
재건축 아파트가 대장주

올해 주택 대세상승 마무리
'어깨에서 팔라' 곱씹어보길
◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 경기 · 인천 재건축 톱5 ◆

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5월은 계절의 여왕이자 국내 최대 재테크 쇼인 '서울머니쇼'가 열리는 재테크의 계절이다. 올해 부동산 시장 분수령은 6월이 될 전망이다. 6월 1일 기준으로 양도세와 종부세가 중과조치되기 때문에 다주택자 매물이 얼마나 시장에 나오게 되는지 여부가 아파트값 향방을 결정할 것이다.

현재 주택시장 흐름이 하반기 이후까지 결정하는 만큼 수요자들 관심은 더욱 커지는 추세다. 필자는 이번 서울 머니쇼에서 그간 심혈을 기울여 만든 '살집팔집' 애플리케이션(앱)과 함께 쌍을 이루는 책 '살집팔집' 신간을 선보일 예정이다. 서울 머니쇼에 처음부터 빠지지 않고 참여한 강사라는 독특한 이력이 있는 만큼 애정과 열정은 이번 강연에 쏟을 계획이다.


오는 12일 진행할 강의를 맛보기로 미리 공개한다. 이번 강연 주제는 '2021 살기 좋고, 사기 좋은 슈퍼 아파트 TOP 50'이다. 부동산에도 성공원리, 성공법칙이 있다는 것을 밝히기 위해 부동산 성공투자 3대 원칙을 제시한다.

먼저, 시기 선택의 원칙으로 올해가 주택 경기 변동 사이클상 고점과 변곡점을 맞을 확률이 높을 것으로 진단한다. 현재 전문가마다 견해는 다르겠지만 올해도 집값과 전셋값이 동반 상승하리란 전망이 우세하다. 하지만 필자는 다른 관점을 갖는다. 그렇게 생각하는 이유는 3가지다.

하나는 국내 주택시장 변동 주기다. 주택통계가 발표된 1986년 이후 35년간 국내 주택시장은 5~7년 상승하면, 4~6년간 하락하는 사이클이 반복되고 있다. 만일 올해 말까지 집값이 오른다면 서울은 8년째 장기 대상승으로 이는 역대급이다. 또 하나는 거품축적론이다. 문재인정부 들어 집값 폭등으로 강남권을 비롯해 재건축 등 서울 집값 상승폭은 역대 정부 최고치를 기록했다. 거품측정지표로 보건대 적어도 10~20%가량 버블이 쌓인 것으로 보인다. 마지막으로는 공급확대정책으로 기조 전환을 꼽을 수 있겠다.


2·4대책에서 정부는 도심권재정비사업과 3기 신도시 조성 등을 통해 200만가구에 달하는 신규 분양물량을 공급하겠다고 발표했다. 오세훈 서울시장도 향후 5년간에 걸쳐 36만가구에 달하는 신규 주택공급을 공약으로 내걸었다.

그러므로 2021년 주택시장은 경기 변동 사이클, 주택가격 거품, 공급정책 등으로 예측할 때 지난 7~8년간의 장기 대상승을 마무리하고 안정 국면으로 바뀌는 전환기 내지 변곡점을 맞을 개연성이 농후하다. 실제로 최근 들어 경기후퇴기에 나타나는 주택 상승폭 둔화, 주택 거래량 감소, 매물이 쌓이고 호가가 조금씩 낮아지는 시장 동력 약화 현상도 나오고 있다. 따라서 올해는 공격적 주택 매수보다는 저점 매수-고점 매도 즉, '무릎에서 사서 어깨에서 팔라'는 투자 격언을 되새길 필요가 있다.

두 번째는 지역 선택의 원칙으로 미래 유망 지역 내지 성장 지역을 발견하는 일이다. 부동산은 지역성, 위치성, 입지성, 장소성을 기반으로 하는 독특한 재화다. 지역 성장력이 높을수록 해당 지역 변화 가능성이 크고, 공간구조 변화→ 입지 변화→ 지가 변동→가격 변동으로 연결된다. 이 때문에 인구 구조, 소득 구조, 인프라스트럭처, 행정 계획 등 4대 성장지표가 상향하는 성장 지역을 고르는 비법이 가장 중요하다.


오 시장의 핵심 선거 공약인 경제1축(강서·구로·금천구), 2축(강남·서초·송파·강동구), 3축(마포·용산·동대문·종로·중·서대문·성북·강북·노원·도봉, 광진구)이 대표적이다.

세 번째는 상품 선택 원칙으로 살기(live) 좋고 사기(BUY) 좋은 슈퍼 아파트를 고르는 일이다. 내 집은 살집인가? 아니면 팔집인가? 부동산 경제학은 이렇게 답한다. 살기 좋다는 것은 살고 싶다는 뜻이 담긴 '주거편리성'(주거가치)을, 사기 좋다는 말은 사고 싶다는 뜻이 담긴 '투자매력도'(투자가치)를 각각 나타낸다. 이 두 가지 가치를 모두 갖춘 교집합 완전체 아파트가 바로 '슈퍼 아파트'다(반대는 좀비 아파트). 살기 좋은 주거가치와 사기 좋은 투자가치 즉, 사는 곳과 사는 것은 결코 따로가 아니다. 두 가지 다 중요하고 조화가 필요하다는 뜻이다. 살집=슈퍼 아파트, 팔집= 좀비 아파트가 된다.

따라서 내 집 마련의 새로운 표준 '살집팔집'(책, 앱, 웹)이라는 렌즈로 슈퍼 아파트를 평가(valuation), 등급화(rating), 큐레이션(curation), 추천하고 미래 가격까지 예측하기를 바란다. 잘 활용하면 큰 도움이 될 것이다.

주택을 구매할 때 최우선적으로 고려하는 요인은 무엇일까? 최근에 발표된 여러 연구보고서는 공통적으로 가장 중요한 주택 선택 기준으로 경제적 이득 가능성(투자가치), 입지 특성, 단지 특성, 브랜드 가치를 꼽는다. 오 시장 취임 이후 재건축 아파트는 재건축 규제 완화 및 활성화 기대감으로 천정부지로 치솟았다. 주거가치를 빼고 투자가치만 놓고 보면 재건축은 늘 경기 상승기의 대장주 내지 최대 수혜 단지로 자리매김했다. 그래서 이번에는 서울에 이어 주목할 만한 경기, 인천 지역의 재건축 슈퍼 아파트를 특별히 선별해 소개한다.

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[고종완 한국자산관리연구원장]
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