경제

[부동산] 부동산 경매 틈새시장…'지분 경매'

입력 2021/07/16 04:01
여러명이 공동 소유한 아파트
일부 지분만 경매로 나올경우
낮은 가격에 낙찰 받을수있어

기존 소유자와 합의 통해서
정상가로 되팔아 차익 실현

미리 정확한 가치평가 해두고
공유자 많으면 매도 힘들수도
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[사진 = 게티이미지뱅크]

몇 년 새 부동산 경매 참여자가 증가하면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 고공행진을 거듭하고 있다. 일각에서는 이처럼 높은 낙찰가율을 두고 '매매시장과 다를 바 없어 투자처로서의 매력을 상실했다'는 한탄이 나오기도 한다. 이렇다 보니 전문 투자자들은 틈새시장을 공략하기 위해 남들이 잘 찾지 않는 일명 '특수 물건'에 관심을 갖기도 한다.

유치권, 법정지상권 등 남들이 쉽게 접근하지 못하는 경매사건은 상대적으로 경쟁률이 낮다 보니 보다 고수익을 얻을 수 있다는 기대감이 있다. 물론 누구나 쉽게 접근할 만한 투자처는 아니다. 이 때문에 다른 특수 조건에 비해 리스크가 낮은 '지분경매'가 무엇인지, '지분경매' 진행 시 유의해야 할 점이 무엇인지 알 필요가 있다.


흔히 하나의 부동산을 두 명 이상이 소유하는 형태를 '공동소유'라고 한다. 보통은 형제들이 부동산을 상속받거나, 부부가 공동명의로 부동산을 구입하는 경우다. 이렇게 부동산을 공동소유한 상태에서 어느 한 명의 지분만 경매하는 것을 '지분경매'라고 한다. 일부 지분만 경매로 나오는 건 어떤 경우일까. 공유자 중 한 명 또는 일부 사람에게만 채권이 있고, 담보권마저 없는 채권자라면 부동산 전체가 아닌 채무자가 소유한 지분에만 경매를 신청 할 수 있다.

우선 지분경매에서 '공유자우선매수권'이라는 제도가 있다. 공유자 중 한 명이 경매로 나온 지분을 우선하여 취득할 수 있는 권리다. 이 제도의 취지는 생면부지의 여러 사람들이 부동산을 소유할 경우 뜻하지 않은 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 그러한 분쟁을 사전에 방지하기 위한 제도다. 따라서 지분경매에 투자하고자 한다면 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 여지가 있는지를 꼼꼼히 검토해야 한다.

낙찰받은 이후에도 부동산을 인도받는 과정이 일반 물건에 비해 다소 복잡하다.


예를 들어 주택의 지분을 낙찰받았을 때 매수인은 보존행위로써 점유자를 상대로 인도명령신청을 할 수 있다. 하지만 인도명령 결정이 나온다 하더라도 '내가 낙찰받은 지분이 어디서부터 어디인지'를 특정할 수 없기 때문에 현실적으로 강제집행(국가 강제력을 동원해 부동산을 인도받는 절차)이 불가능할 수 있다.

지분경매를 낙찰받은 후 해결 방법은 △다른 공유자와 합의하고, 부동산 전체를 매매한 후 대금을 정산하는 방법 △다른 공유자로부터 나머지 지분을 매수하는 방법 △법원에 공유물분할청구소송을 제기하는 방법 등이 있다. 현실적인 것은 공유물분할청구소송을 제기 할 경우인데 법원에서는 현물분할(부동산을 나누는 방법), 가격배상(어느 한쪽이 매수할 것을 명하는 판결) 또는 가격분할(부동산을 경매로 진행한 후 낙찰대금을 나누는 방법) 중 하나의 판결을 내리게 되고, 대부분 판결은 가격분할로 내려진다.

가격분할 판결이 확정되면 낙찰자는 부동산 전체에 경매신청을 할 수 있다. 이렇게 온전한 하나의 부동산이 경매시장에 나올 때 낙찰가율은 비로소 정상 범위에 들어오게 될 것이고, 낙찰자는 낮은 가격에 매수한 지분을 정상가격에 되팔아 차익을 실현할 수 있다.

단 부동산에 대한 가치평가가 선행돼야 하고, 공유자가 수십 명일 경우, 소송서류 송달문제 등으로 절차가 길어져 수개월 또는 수년이 걸릴 수도 있다.

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[이주현 지지옥션 선임연구원]
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