경제

거품 빠져도 버텨줄 곳은…"대지지분 넓고 꾸준히 오르는 단지"

입력 2021/09/24 04:03
내년 부동산시장 키워드도
공급 부족과 수급 불균형

금리 상승발 매수심리 위축
집값 조정 가능성 염두에 두고
미래가치 찜해야 낭패 안봐
◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 서울·수도권 슈퍼아파트 ◆

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서울 송파구 문정동에 위치한 올림픽훼미리타운 전경. [매경DB]

집값과 전셋값이 무섭게 오르고 있다. 거래량이 급감했는데도 서울 등 수도권에서는 집값·전셋값 상승폭이 가파르게 나타나고 있다. 일반적으로 거래량이 늘면 매매가격 상승도 나타나기 때문에 이례적인 현상이라고 볼 수 있다. 부동산 교과서는 이를 비정상 시장에서 시장이 왜곡되거나 상승 기대감이 커질 때 예외적으로 나타나는 사례로 본다. 규제 정책의 인위적인 시장 간섭으로 인해 시장이 위축되면서 버티기 내지 매물이 줄고 고가 매물만 소수 매수세가 사들여 한두 건 거래만으로 시장가격이 폭등하는 것이다.

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KB국민은행 발표에 따르면 올 8월 말까지 아파트 가격은 전국 13.85%, 서울 11.57%, 5개 광역시는 10.47% 각각 올랐다.


이미 작년도 상승률을 넘어선 것으로 이는 시장 과열과 고점 국면, 거품 징후를 예고한다.

문제는 올해보다 내년 집값이 더 오를지도 모른다는 불안감이 증폭되고 있다는 사실이다. 부동산114 등에 따르면 내년도 입주 예정 물량은 약 2만가구로, 지난해(약 5만가구)에 비해 반 토막 나고 올해(3만1000가구)에 비해서는 34% 급감할 예정이다. 앞으로 집값이 더 오를지 내릴지를 두고 갑론을박이 한창이다.

미래에 대한 불확실성이 높은 탓에 자산시장 흐름을 분석하고 예측하기 어려운 것이 현실이다. 철근, 콘크리트, 가구의 가격이 급등하거나 주택담보대출 금리 상승과 원리금 상환 부담 증가에도 불구하고 주택 구매 수요가 위축될 거란 상식은 더 이상 통하지 않는다는 얘기다.

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내년도 시장 흐름을 관통하는 키워드는 역시 공급 부족과 수급 불균형이 될 전망이다. 시장균형은 경제학에서 핵심 개념이다. 시장 규모는 일정 시점의 재고인 저량(Stock)과 거래되는 유량(Flow)을 의미한다. 공급량을 늘린다는 것은 저량과 유량을 동시에 늘리는 것이다.


따라서 신규 입주 물량 증가와 더불어 시중에 출시되는 유통 물량을 증가시키는 일도 중요하다고 하겠다. 공급과 관련된 부동산 시장의 본질적 특징은 세 가지다. 첫째는 신규 공급에는 많은 시간과 비용이 소요된다는 점, 둘째는 공급의 시차(장기성)로 단기적으로는 수급 불균형이 발생한다는 점, 셋째는 시장 분할과 지역 차별성, 불완전 경쟁으로 국지적으로 시장지배력이 달라진다는 점이다. 즉 매도자 중심 시장 혹은 매수자 중심 시장이 전개될지에 따라 시장 향방은 크게 달라진다는 뜻이다. 다음으로 전월세 가격과 집값 상승이 천정부지로 뛰면 부동산 시장은 어떤 국면, 어떤 일이 벌어질지 보자. 최근 국토연구원 자료에 따르면 2021년 2분기 기준으로 장기 추세, GDP, 소비자물가지수, 소득, 주택가격비율(PIR), 주택구입부담지수(HAI) 등을 대비해 측정한 결과 수도권 10.6~17.7%, 서울 6.6~20.3%, 6개 광역시 8.6~11.8%가량 과도하게 집값이 상승한 것으로 조사됐다.


세종은 버블 국면이고 서울, 경기, 인천, 대전, 광주, 전남은 고평가 상태로 평가됐다.

버블 상태에서 미래 임대료 수익이 더 커질 경우 부동산 가격은 일시에 크게 상승해 미리 부동산을 사둔 사람은 매우 큰 시세차익을 누리게 된다. 자산 가격이 급등하고 지속적으로 상승할 것으로 보는 낙관론이 광범위하게 확산된다면 투자 수요 증가, 추가 상승 기대감으로 집값은 더 오르게 마련이다. 이 같은 맥락으로 거품은 생성되고 성장하는 과정을 거치게 된다. 요즘 부동산 시장 흐름과 딱 일치하지 않는가.

더 흥미로운 이론이 있다. 거품 성장 배경에는 소위 더 '큰 바보 이론'이 자리 잡고 있다. 자산 가격이 급등하게 되면 과도하게 높다고 생각하면서도 누군가 더 큰 바보가 더 높은 가격에 사줄 것으로 확신하고 기꺼이 투자를 한다는 것이다. 끝으로 혹여 다가올지도 모를 거품 붕괴 내지 폭락기에 대응하는 합리적 방안은 뭘까. 예측 가능하고 성장 가능한 지역과 내재, 미래 가치가 높은 슈퍼부동산에 투자하는 방법을 권한다. 현재 살기 좋은 아파트가 아니라 앞으로 인구, 소득, 기반시설, 행정계획이 성장하는 미래 가치 지역을 골라야 한다. 부동산은 토지와 건물로 구성돼 있으므로 대지 지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르는 아파트 단지를 최종 선택하는 전략이 성공법칙이다. 대한민국의 대표적 성장 지역인 서울과 경기도, 인천의 슈퍼아파트를 소개·추천한다. 합리적 의사 결정에 도움이 되기를 기대한다.

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[고종완 한국자산관리연구원장]
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