경제

[稅테크 가이드] 세금 계산때 명도비용이 경비로 인정되려면

입력 2022/05/13 04:01
취득 과정서 분쟁 있는 자산
임차인·전소유자와 화해비용
소유권 확보위한 소송비용 등
취득가액 포함돼 경비 인정
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명도란 건물이나 토지, 선박 등의 점유권을 타인에게 옮기는 것을 말한다. 법률 용어로는 유사한 단어로 '인도(민사집행법)'라는 용어가 사용된다. 명도 또는 인도(이하 '명도')는 흔히 경매 절차나 경매로 매입한 부동산 또는 부동산 매매 후 해당 부동산을 비워주는 의미로 사용된다.

그런데 부동산의 명도 과정에서 흔히 비용 또는 비용 합의 문제가 발생한다. 해당 부동산을 점유해 사용하고 있는 임차인 등은 법적 권원에 근거한 것이든 그렇지 않은 것이든 당초에 예상한 점유 기간만큼 사용하지 못하고 비워줘야 하는 일이 되므로 그 과정에서 발생하는 손해 등을 보전받고자 하는 의사가 발생할 수 있기 때문이다.


이런 과정에서 부동산 매수자 또는 매도자가 지급한 비용이 있을 경우 이러한 각 비용은 세금 계산 때 경비로 인정받을 수 있을까?

경매로 매입한 부동산에 대해 해당 부동산의 점유를 이전받기 위해 이사비용조로 지급한 명도비용은 통상 법적 의무 없이 지급한 비용이 되어 경비로 인정되지 않는다.

반면 취득에 관한 분쟁이 있는 자산에 대해 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용이나 임차인, 전 소유자와의 화해 비용 등은 취득가액에 포함돼 경비로 인정된다. 이때 취득의 효력에 대한 다툼이 있는 경우에만 비용처리가 된다. 취득에 따른 법률행위와 별도로 체결한 이사 등의 계약이나 합의에 따른 비용은 인정되지 않는다(대법원 2012두16619 참조).

한편 매도인이 임차인들로부터 건물을 명도받아 양수인에게 파는 계약을 체결해 매매계약상 인도 의무를 이행하기 위해 지급한 비용은 양도세에서 필요경비로 인정된다.


이는 소득세법 시행령 163조의 5항 제1호 라목 '매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용'으로 개정되기 전까지는 경정청구 또는 행정소송을 통해 인정돼 왔다. 2018년 2월 13일 세법 시행령 개정으로 해당 내용은 명시적으로 법규에 포함됐다. 따라서 부동산의 매매 과정에서 임차인에 대한 명도와 명도에 따른 비용이 예상되는 경우라면 해당 비용을 어떤 절차와 방법에 의해 지급할 것인지에 따라 세금 계산에서 경비로 인정될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.

즉 매매의 조건에 따라 이를 매도인의 이행 의무로 명시하고 그 절차에 따라 매도인이 지출한 비용으로 처리된다면 이는 매도인의 입장에서 양도세 계산 시 비용이 된다. 결국 경비로 계상된 비용에 해당 세율을 적용한 만큼 양도세는 줄어들 수 있는 것이다. 부동산 매수인은 매수 후 감당해야 하는 명도 협의의 부담을 덜 수 있고, 점유자는 명도에 따른 적정한 대가를 지급받을 가능성이 높아지며, 매도자는 비용의 일부를 아낄 수 있는 것이다.

일반적으로 명도의 합의 비용은 거래되는 부동산의 가격에 비추어 보면 상대적으로 적은 금액이다. 하지만 비록 적은 금액일지라도 계약의 조건과 방법에 따라 세금을 비롯한 비용이 조금 더 나올 수도 있고 조금 덜 나올 수도 있는 만큼 계약할 때는 보다 세심한 주의가 필요하다.

[우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장]
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