경제

상가는 임대수익률 꼼꼼히 따져 낙찰가 정해야

입력 2022/05/20 04:01
수익형 부동산 경매투자 주의점

상가 경매가는 매매시세 아냐
적정 임대료 철저히 조사해야

낙찰후 직접 장사할게 아니면
기존 임대인과 재계약 고려를
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코로나19가 완전히 해소되지는 않았지만, 엔데믹(풍토병) 전환에 따라 우리는 일상으로 회복하는 길목에 서 있다. 실외에서 마스크를 벗어던질 수 있다는 것만으로도 오지 않을 것 같았던 일상이 다가왔음을 실감한다. 코로나19 팬데믹으로 부동산 시장에서 가장 큰 타격을 받았던 수익형 부동산도 서서히 기지개를 켜는 모습을 보인다. 이번에는 수익형 부동산 중 상가에 투자하려는 분들, 특히 경매로 투자하고자 하는 분들을 위해 몇 가지 팁을 소개해 보도록 한다.

첫째, 경매로 나온 상가의 감정가격은 매매시세가 아니다. 수익형 부동산은 말 그대로 수익률이 가장 중요하고, 수익률을 좌우하는 건 경매물건으로부터 거둬들일 수 있는 임대료다.


감정가격 대비 몇 %에 낙찰받을지가 중요한 게 아니고, 본인이 몇 %의 수익률을 원하는지에 따라 낙찰가를 선정해야 한다는 뜻이다. 따라서 주변 임대시세와 경매물건으로부터 얻을 수 있는 적정 임대료에 대한 철저한 조사가 뒷받침돼야 한다.

둘째, 경매물건의 임차인이 인테리어 시설을 잘 갖춘 경우에는 재계약이 쉽다. 상가를 낙찰받고 나서 직접 운영할 계획이 아니라면 기존 임차인과 재계약을 고려해 보는 것도 좋다. 그렇다면 임차인의 영업현황을 판단해 봐야 하겠지만, 경매 입찰자가 영업장의 내부 상황을 파악하기란 쉽지 않은 일이다. 하지만, 대체로 인테리어 시설을 잘 갖춘 곳일수록 추후 권리금 회수 문제 때문에 낙찰자와 재계약을 원할 가능성이 높으므로 참고하길 바란다. 반대로 경매로 나온 상가가 장기간 공실 상태였거나, 소유자(채무자)가 직접 사용했던 곳이라면 더욱 꼼꼼한 상권 분석이 필요하다.

셋째, 대항력을 갖춘 임차인이 총 임대기간 10년을 경과하지 않은 상태에서 배당요구를 했다면 상권을 의심해야 한다.


상가 경매에서 대항력 있는 임차인이란 '말소기준권리(근저당권 등)'보다 먼저 사업자등록을 신청하고 점유(영업)하는 임차인을 말한다. 이 요건을 갖춘 경우 건물이 경매로 넘어간다 하더라도 임차인은 남은 기간 동안 사용할 수 있고, 총 10년의 범위에서 낙찰자에게 계약갱신요구권도 행사할 수 있다. 하지만 임차인이 법원에 배당요구를 신청했다면 보증금을 돌려받고 낙찰자에게 점유를 이전해야 할 의무가 생긴다. 만약, 대항력 있는 임차인이 낙찰자에게 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 계약 해지 의사 표시와 다름없는 배당요구를 신청했다면, 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 등을 포기한 것이므로 더욱 신중한 상권 분석이 필요하다.

넷째, 오래된 임차인이 꾸준히 영업하는 곳이라면 향후 수익률 상승을 기대해 볼 수 있다. 오랜 기간 건물을 사용한 임차인일 경우 현재 시세보다 낮은 임대료를 지급하고 있을 가능성이 크다. 통상적으로 매년 일정 범위 내에서 차임을 증액하는 임대인도 있지만, 수 년간 인상하지 않는 임대인도 생각보다 많기 때문이다.

경매개시일로부터 2~3년 전에 계약한 임차인이 영업하고 있다면 임대료가 현재 시세를 반영하고 있을 가능성이 크지만, 그보다 오래됐다면 시세보다 낮을 가능성도 크다. 다만, 간혹 경매로 넘어가기 바로 직전에 허위로 사업자등록을 하고 수익률이 좋은 상가로 보이기 위해 시세보다 높은 임대료를 신고하는 등 꼼수를 부리는 경우도 있으니 주의해야 한다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]
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