경제

주거용 부동산 명도는 3개월이 적당…약간의 이사비는 협상때 유리

입력 2022/07/22 04:01
임차인 명도저항 어떻게 풀까
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부동산 경매 투자에서 많은 사람들이 어려워하고, 부담스러워하는 부분 중에 하나는 명도다. 명도란 낙찰받은 부동산에 점유하는 소유자 또는 임차인 등으로부터 부동산을 인도받는 일이다. 낙찰자는 매각대금 납부와 동시에 소유권이전등기 여부와 상관없이 소유권을 취득한다. 하지만, 기존 점유자가 경매 부동산을 비워주지 않는다면 온전한 권리행사가 어렵기 때문에 명도는 반드시 거쳐야 하는 과정이다.

임차인이 수천만 원 이상의 보증금을 날리고 쫓겨나야 할 상황이라면 명도저항도 만만치 않아 투자자 입장에서는 여간 부담스러운 일이 아닐 수 없다. 게다가 명도기간이 길어질수록 수익률에도 영향을 미칠 수밖에 없기 때문에 신속하고 원활한 해결이 무엇보다 중요하다. 이번에는 명도 시 알아둬야 할 주의점을 살펴보도록 하겠다.


첫째, 명도에 소요되는 기간은 짧을수록 좋다. 하지만 기간 단축에 급급한 무리한 명도 계획은 지양하길 바란다. 부동산 규모나 점유자 성향에 따라 소요되는 기간이 다를 수 있지만, 일반적으로 주거용 부동산은 낙찰 후 3개월, 상가 등은 4개월 내지 5개월 정도 예상한다. 다만, 예상치 못한 변수로 인해 예상보다 지연되는 일도 빈번하므로 입주계획은 시간적 여유를 갖고 계획하길 바란다. 특히 채무가 과다한 소유자 또는 보증금을 한푼도 받지 못하는 임차인, 유치권을 주장하는 자가 점유할 경우 부동산을 인도받는 과정이 다소 까다로울 수 있으므로 이를 고려해 명도계획을 세워야 한다.

둘째, 약간의 이사비 지급을 염두에두길 바란다. 점유자와 명도에 대한 합의가 이뤄지지 않을 경우, 낙찰자는 강제집행을 통해 내보낼 수 있다. 하지만 인건비, 보관비 등 강제집행 비용이 발생하게 되는데, 이 비용을 다시 점유자로부터 받아낸다는 것은 쉽지 않은 일이다.


따라서 강제집행 시 소요되는 범위 내에서 이사비 지급을 통해 협상을 이끌어내는 것도 현명한 대처다.

셋째, 점유자와 이삿날에 대한 합의가 도출됐더라도 긴장의 끈을 놓아서는 안 된다. 언제든지 상황이 돌변할 수 있기 때문에 대비책은 꼭 마련해 둬야 한다. 따라서 인도명령신청을 통해 언제든지 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 미리 받아둬야 한다. 인도명령신청이란, 매수인이 법원에 신청해 점유자로부터 부동산을 인도받을 수 있도록 한 간소화된 절차로서 채무자 및 소유자, 대항력 없는 임차인 등 점유권원이 없는 자는 모두 인도명령 대상이 된다.

매각대금 납부 후 인도명령을 신청하면 통상 일주일 내에 인도명령결정을 받을 수 있는데, 추후 강제집행을 하지 않아도 무방하므로 만일에 대비하는 차원에서 준비해 두는 것이 좋다. 여기서 주의할 점은 매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청을 해야 하고, 이 기간이 경과하면 보다 복잡한 명도소송을 해야 한다는 점을 명심해야 한다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]
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