경제

[줌 인 해외부동산] 美부동산 잘 샀다던 김부장…관리 때문에 애먹는다는데

입력 2022/09/23 04:01
투자만큼 중요한 부동산 관리
직접 관리할 수 없는 해외라면
좀 더 비중을 높여서 생각해야

대부분 에이전트에 맡기지만
그들의 주업무는 부동산 매매
제대로 된 관리는 받기 힘들어

좋은 임차인 구하고 수리 처리
부동산 가치 올려줄 조언까지
전문적인 관리회사에 맡겨야
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[사진 출처 = 게티이미지뱅크]

Location! Location! Location! 부동산에 투자할 때 가장 많이 듣는 이야기일 것이다.

부동산 투자자들은 가격 상승이 높고 학군이 좋으면서 임대 수요가 풍부한 입지를 선택하기 위해 많은 시간을 할애한다. 좋은 위치에 자리한 부동산에 투자하면 당연히 수익률이 높다. 하지만 좋은 입지에 투자한 투자자라도 절대 간과해선 안 되는 것이 있다.

'Property Management', 바로 '부동산 관리'다.

부동산 관리의 사전적 정의는 물리적·행정적·경제적·법적 측면에서 부동산을 사용·수익·처분하기 위해 총체적으로 관리하는 것을 말한다.

투자가 중요할까, 관리가 중요할까? 물론 둘 다 중요하겠지만, 본인이 직접 관리할 수 없는 지역이라면 관리 비중을 높여서 생각해야 한다.


해외 부동산에 두려움을 갖고 있는 투자자 중에는 매매보다 관리에 대한 염려 때문에 주저하는 이가 많다.

미국은 부동산 관리 산업의 선두주자로 일컬어진다. 현재 한국 프라임 오피스는 대부분 미국 혹은 유럽계 부동산 회사가 관리하고 있다. 과연 미국의 부동산 관리는 어떻길래 한국의 유수한 빌딩들이 미국 부동산 회사에 관리 업무를 맡기고 있는 것일까?

미국의 경우 1930년대 대공황을 겪으면서 수많은 부동산이 신탁회사, 은행, 보험사 등 금융회사로 넘어간 역사적 경험이 있다. 이런 경험을 통해 자연스레 부동산 관리의 중요성을 느끼게 된 것이다. 이때부터 대형 오피스와 상업용 부동산에 대한 부동산 관리 서비스가 전문화됐다.

미국 주거용 부동산에 투자하는 분들은 계약을 성사시켜준 부동산 에이전트에게 관리를 맡기는 경우가 대부분이다. 에이전트 역량에 따라 정성스럽게 관리해주는 곳도 있지만, 대부분의 부동산 에이전트는 매매에 치중하기 때문에 현실적으로 제대로 된 관리가 쉽지않다.

매매 커미션(수수료)이 높다 보니 거래에 집중할 수밖에 없고, 관리의 경우 소정의 관리비를 받기는 하지만 그에 비해 해야 할 일이 너무도 많기 때문이다. 따라서 관리 소홀을 단순히 에이전트 탓으로만 돌리기에는 어려운 부분이 있다.


그렇다면 과연 어떤 것이 좋은 부동산 관리 서비스일까?

첫째, 좋은 임차인을 선정하는 것이다. 임대인의 경우 임차인에게 매월 고정적인 렌트비를 받기 원한다. 렌트비를 밀리지 않는 우량한 임차인을 맞이하기 위해 임차인 선정에 신중을 기해야 한다. 임차인 선정 시 기본적으로 확인해야 하는 서류로는 임차인의 신용보고서(Credit Report), 은행잔고(Bank statement), 급여명세서(Paystub·PaySlip), 신분증 등이 있다. 이와 함께 이전 임대인에게 유선 또는 이메일로 임대료가 밀린 적이 있었는지, 입주 시에는 문제가 없었는지 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 렌트비가 밀릴 위험을 낮출 수 있다.

미국에서는 렌트비에 대한 이슈가 있을 때 스몰클레임(small claim)을 신청할 수 있다. 이것이 신용보고서에 반영되면, 임차인은 다른 곳에 임차할 때 많은 어려움을 겪게 되므로 정상적인 임차인이라면 신경 쓰게 된다. 하지만 이는 사후 방법일 뿐, 이미 못 받은 렌트비를 받아내기란 어지간히 어려운 일이 아니다. 따라서 이런 일이 발생하지 않도록 좋은 임차인을 구하는 것이 최선의 방법이다.

둘째, 임차인의 수리 요청을 처리할 수 있어야 한다. 집이 노후화되면 여러 이슈가 발생한다. 그중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 냉장고, 세탁기, 오븐, 식기세척기 등 가전제품의 고장이다.


이러한 경우 임차인이 부주의해서 발생한 고장은 아닌지 먼저 확인하고, 그게 아니라면 대부분 임대인이 수리해준다.

간단한 수리는 잡역부(handyman)에게 요청하면 되지만, 임차인과 잡역부 사이에서 방문 시간을 조율해주고 수리가 제대로 마무리됐는지까지 재확인해야 한다. 또한 오래된 집들은 배관 문제로 수리를 요청하기도 한다. 이러한 부분은 전문가의 손길이 필요하기 때문에 비용이나 시간이 많이 들고 수리 견적도 몇 곳에 의뢰한 후 비교해야 하니, 관리자 입장에서는 많은 시간을 할애해야 한다.

셋째, 렌트비 관리다. 렌트비가 지정 날짜에 입금되지 않았을 경우 임차인에게 렌트비 미납에 대한 통지를 하고, 3~5일 이내에도 계속해서 렌트비가 입금되지 않으면 배심원 재판이 필요 없는 퇴거소송(Unlawful Detainer)을 법원에 제기해 밀린 렌트비를 받고자 요청할 수 있다.

간혹 이러한 내용에도 답변이 없거나 렌트비를 내지 않는다면, 이후 변호사를 통해 강제퇴거(eviction) 절차를 진행해야 한다. 물론 이런 경우는 극소수에 해당한다. 그러나 이는 많은 시간과 비용이 들어가기 때문에 첫째에서 언급한 우량 임차인을 선정하는 것이 중요하다.

넷째, 부동산 가치를 올려주는 역할을 해야 한다. 임차인이 렌트비를 제대로 내고 있고, 수리에 대한 요청사항이 없다고 해서 관리가 끝나는 것이 아니다. 비용을 적게 들이면서 임차인은 물론, 나중에 매매할 것까지 염두에 둔다면 매수자들에게도 인기 있는 집을 만들어가야 한다. 벽면에 포인트를 줘서 페인트칠을 한다든지, 주방 가구를 밝은 색상으로 바꾸거나 LED 조명으로 밝은 분위기를 내는 등 리모델링·업그레이드에 대한 의견을 제시해 부동산의 가치를 올려주는 것이 병행돼야 진정한 관리라고 할 수 있겠다.

최근 미국에도 상업용 부동산뿐만 아니라 주거용 부동산을 관리해주는 회사가 늘어나고 있다. 시세보다 낮은 가격에 좋은 위치한 부동산을 구입하는 일도 중요하지만, 이와 함께 제대로 된 관리를 받는 것이 내 자산을 지키는 것은 물론 부동산의 가치를 상승시키는 중요한 요소라는 점을 잊지 말아야 한다.

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[어태수 네오집스 대표]
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