경제

금리·물가 한파 덮친 부동산 시장…내년 중순까진 꼼짝없이 '한겨울'

입력 2022/09/23 04:01
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최근 부동산 시장 하락세가 심상치 않다. 최고점에 비해 벌써 20~30% 떨어진 단지도 꽤 있다. 부동산에 관한 긍정적 뉴스는 눈을 씻고 봐도 찾아볼 수 없다.

실거래가 위주 통계인 한국부동산원 주간 통계 데이터를 보면 전국 모든 지역이 하락하는 대세 하락장이 시작됐다. 상대적으로 양호한 흐름을 보이던 전북, 강원, 경남, 제주, 광주, 경북, 충북 지역마저도 매매가 하락이 시작됐다. 이러한 흐름은 당분간 지속될 가능성이 높아 보인다.

부동산 시장 흐름은 대체적으로 지역마다 상승과 하락 사이클을 다르게 보일 때가 많았다. 수도권 시장이 좋았을 때는 일부 지방 시장이 별로 안 좋았고, 수도권 시장이 좋지 않았을 때는 일부 지방 지역이 좋았다.


대표적인 예로 2008년 금융위기 이후 수도권 부동산 시장은 대세 하락을 했지만, 반대로 지방 상당수 지역은 상승했다. 그러나 2020년 중순부터 2021년 여름까지 이례적으로 전국의 거의 모든 지역이 오르는 아주 뜨거운 상승장이 전개됐다. 코로나19로 엄청난 유동성이 풀리고 역사상 가장 낮은 초저금리가 펼쳐지면서 주식과 코인, 부동산 시장에까지 투자 광풍이 불었기 때문이다.

설상가상으로 2020년 7월 말 임대차 3법이 통과되면서 전세 가격이 전국적으로 급등했다. 전세 가격은 다시 매매 가격을 끌어올렸다. 이와 같은 이유로 거의 모든 지역이 오르는 초유의 상승장이 2020년 중순부터 2021년 여름까지 펼쳐지게 된 것이다.

하지만 누구도 예상하지 못했던 두 가지 요인으로 인해 대한민국 부동산 시장이 본질 가치에 대비해 역사상 가장 고평가됐고, 개인들은 역사상 가장 많은 부채를 지게 됐다. 그리고 2021년 가을부터 금리가 인상돼 버블의 후폭풍이 시작됐다.


또한 누구도 예상하지 못했던 급격한 인플레이션으로 금리 인상 속도가 어느 때보다 가파르게 진행됐고, 이로 인한 후폭풍은 부동산 시장에 심각한 악영향을 미칠 것으로 예상된다.

2021년 6월 세종에서 시작된 부동산 대세 하락장은 대구, 대전 등으로 퍼졌다. 이런 하락 흐름은 2022년 초부터 서울·경기·인천으로 퍼지다 이후에는 다른 지역으로까지 번졌다. 전국의 거의 모든 지역이 하락하는 초유의 대세 하락장세가 시작된 것이다.

가격 하락세 못지않게 중요한 부분은 바로 거래절벽 현상이다. 시장에 내놓은 매물은 늘어나는 반면, 거래량은 실거래가가 공개된 2006년 이후 가장 낮은 수준을 보이고 있다. 수요자 측면에서는 부동산을 살 수 있는 여력이 거의 없고, 실제 데이터를 봐도 역사적으로 이 여력이 가장 좋지 않다. 이미 부채는 역사상 가장 많은 상태인데 금리가 급격하게 올라가니, 이자 부담이 갈수록 커지고 있다. 또한 물가가 계속 상승하다 보니 호주머니 사정도 점점 나빠지고 있다.

문제는 물가 상승과 금리 인상 추이가 쉽게 꺼질 것 같지 않다는 데 있다. 이러한 추세는 2023년 중순 정도까지는 이어질 것으로 전망된다. 이로 인해 부동산 시장의 추운 겨울은 당분간 계속될 가능성이 높다고 판단된다.

[김기원 리치고 대표]
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