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부동산

10억 이상 서울 아파트 거래비율 감소…"시장안정화로 보긴 어려워"

조성신 기자
입력 2020.10.19 10:26   수정 2020.10.19 10:29
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정부의 고강도 규제로 강남구·서초구 거래건수 감소
성동구·마포구·동작구는 거래비율 급증
"거래시장으로 실수요자 유도하는 정책 필요"
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서울시 서대문구 아파트 전경 [사진 = 강영국 기자] 서울에서 10억 이상 고가 아파트의 매매거래비율이 감소한 것으로 나타났다. 고가주택에 대한 정부의 대출규제와 보유세 강화 정책과 재건축 사업 부진 여파로 줄어든 강남구·서초구 거래량이 직접적인 영향을 준 것으로 보인다.

19일 직방이 2016년 이후 공개된 국토부의 아파트 실거래가 자료를 분석한 결과, 2019년 최고 24.6%까지 기록했던 거래가격 10억 이상 아파트 비율이 올해 22.8%로 감소했다.

2016년 이후 연평균 10% 내외 수준을 보이던 10억 이상 주택의 거래비율은 지난해 최고 24.6% 수준까지 올랐다. 강남권 재건축 사업장들의 가격이 치솟으며, 주변의 아파트 가격까지 끌어올렸기 때문이다. 강동구와 동작구, 마포구, 성동구 등지에서 준공한 대규모 재정비사업장의 전용 84㎡ 가격도 속속 10억원 클럽에 가입했다.


서대문구과 동대문구, 금천구, 관악구, 구로구 등 상대적으로 가격수준이 낮았던 지역들도 10억원에 육박하는 아파트가 나오기 시작했다.

고가주택을 겨냥한 정부의 강력한 규제로 거래비율이 가장 감소한 지역은 강남구와 서초구다. 최근 5년간 매년 서울 전체거래량의 10% 수준을 유지하던 강남구와 서초구 거래량은 올해 7.3%로 감소하며 거래시장이 확연히 위축된 모습을 보이고 있다.

9억초과 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 감소, 15억초과 주택담보대출금지, 종부세율 상향, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제로 인한 재건축 사업의 지연 등이 매수세의 감소로 이어졌다.

이에 비해 2016년 10억이상 거래비율이 1.9%에 불과했던 성동구는 옥수동과 금호동, 왕십리뉴타운 사업으로 올해 거래비율이 52.8%까지 급증했다. 같은 기간 마포구와 동작구도 각각 3.3%에서 41.5%로, 0.3%에서 36.7%로 증가했다.


자금여력이 부족한 수요층에게 인기가 많았던 서남부(금천·관악·구로)과 동북권(노원·도봉·강북)도 10억원 아파트 시대를 맞이했다. 이들 지역은 2016년 10억 이상 거래비율이 0%였으나 올해 거래가격 10억 아파트가 동시에 출현했다.

10억원이 서울 시내 평균아파트 가격으로 굳어가는 모양새다. 과거 대형면적에 한정됐던 10억원 이상 고가 아파트의 주택 규모도 국민주택규모(전용 85㎡)로 확대되고 있다. 2016년까지 10억원 이상 거래된 아파트의 평균 전용면적은 123.09㎡였으나, 올해 들어 98.28㎡로 100㎡가 처음 깨졌다.

다만, 고가아파트의 거래감소가 시장안정화를 의미하지는 않는 다는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 거래비율 감소가 시장가격이 하락한게 아니라 강남구와 서초구 등 주요지역의 거래시장이 위축된 영향이 더 크다는 것이다.


그 동안 소득 중위계층이나 주택가격지불능력이 높지 않은 수요층들이 찾았던 지역들에서 10억원 이상 아파트가 속속 등장하면서 되레 제2, 3의 강남구가 되고 있는 점은 분명 불안한 주택시장에 또 하나의 뇌관이 될 수 있다고 우려하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "강력한 규제의 발현으로 고가주택 거래시장이 일부 위축됐지만, 해제되면 언제든 다시 급등하며 시장을 불안정하게 끌고 갈 수 있는 리스크가 존재한다"면서 "현재와 같은 규제기조를 유지하기보다는 거래시장으로 실수요자들을 유도하고 매도자들은 탈출구를 마련해주는 유연책이 필요해 보인다"고 말했다.

[조성신 기자 robgud@mkinternet.com]
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