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광화문 대로변 상가 공공재개발 사연은 [톡톡! 부동산]

입력 2021/05/06 17:26
수정 2021/05/06 19:09
종로구 신문로 2-12구역

공원 예정지였다 매입막힌 곳

공공재개발로 실마리 풀어
보행불편 해결·240가구 공급
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현재 상가건물만 있는 곳도 공공재개발 후보지로 포함될 수 있을까. 정답은 '그렇다'이다.

그 주인공은 서울 종로구 신문로 2-12구역이다. 지난 1월 공공재개발 1차 후보지에 포함된 곳으로 세종대로 사거리에서 동화면세점을 끼고 새문안로로 향하면 만나는 첫 번째 건물을 포함한 일대 1248㎡ 규모다. 공공재개발 1차 후보지 중 분양가가 공개된 흑석2구역(4만5229㎡)은 물론 1차 후보지 평균 면적(1만6247㎡)의 10% 수준에 못 미치는 협소한 곳이다.

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신문로 2-12구역 내 포함된 7층 규모 상가 건물

이곳이 공공재개발 후보지가 된 이유는 구역 내 상가 건물이 보행을 가로막는 걸림돌이 됐기 때문이다. 1983년 수립된 신문로2구역 개발 계획에 따르면 이곳은 공원으로 활용할 땅이라 재개발 수익을 활용해 사들일 예정이었다.


그러나 미시행 상태였던 신문로7·9·10·11구역이 상위계획 변경으로 지난해 8월 구역에서 빠지면서 매입비를 마련할 방법이 없어졌다.

이 때문에 이웃하는 건물(오피시아 빌딩)이 확보한 폭 15m 도로는 사실상 5명만 지나가도 막히는 무용지물이 되고 말았다. 인근 금호아시아나 신사옥(2008년 준공)과 흥국생명(2000년), LG광화문빌딩(2010년)도 신문로 재개발 과정에서 건물을 물러 짓고 보도폭을 확보했으나 이 또한 활용도가 떨어졌다.

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기존 건물을 무르지 않아 확폭한 도로 활용도가 떨어진 상황. 이번 공공재개발을 거치면 해당 건물 자리에는 공원이 들어선다.

신문로2-12구역을 개별 개발하는 안도 검토했으나 재개발 의사결정에 참여하는 토지 등 소유자가 총 7명(민간 4인·공공 3인)으로 적어 이마저 난항을 겪었다. 일반적으로 재개발구역 내 공공이 소유한 땅이 있으면 '미동의'로 표시하는 게 관례라 정비계획을 세우는 데 필요한 동의율 75%를 확보하기 어려웠다. 또 민간 소유주 4명 중 3명만 사업에 동의하는 탓에 공공에서 재개발을 밀어붙일 명분도 불분명했다.


그러나 이번에 정비계획 동의율을 기존 75%(4분의 3)에서 66%(3분의 2)로 완화하는 공공재개발 후보지에 선정되면서 사업에 물꼬가 트였다. 분양가상한제를 적용받지 않아 사업성이 향상된 부분도 긍정적이다. 시행에 참여하는 서울주택도시공사(SH공사) 관계자는 "보도 위에 들어선 건물 소유주가 재개발 이후 들어서는 상가에서도 계속 영업할 수 있도록 할 것"이라며 "영업 손실이 나지 않게끔 순환형 개발도 계획하고 있다"고 했다.

재개발이 이뤄지면 이곳에는 높이 90m 이하(주상복합 기준 약 28층)에 약 242가구가 머물 수 있는 주상복합과 오피스텔이 들어선다. 용도지역상 상업지역에 속하는 데다 임대주택 공급 인센티브도 받아 상한 용적률은 800%를 넘길 전망이다. 조합원 분양분을 제외한 물량 절반은 공공임대·수익공유형 전세 등으로 나올 예정이라 광화문 일대 직주 근접용으로도 적합하다고 분석된다. SH공사는 6월 중 토지 등 소유자와 업무협약(MOU)을 맺고 정비계획을 짜 12월께 도시계획위원회에 상정할 예정이다.

[이축복 기자]
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