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미래에셋, 대체투자 재시동…물류·병원·항공 '정조준'

입력 2021/04/15 17:51
수정 2021/04/15 21:24
미래에셋, 물류시설 투자 배경

언택트쇼핑·이커머스 성장에
물류인프라 핵심 투자처 부상
배당 7%포함 年10%수익기대
2022년까지 2.5조 추가 조성

호텔·오피스 위주 대체투자서
복합시설 등으로 투자 다각화
◆ 레이더 M ◆

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지난해 미래에셋자산운용이 투자한 미국 인디애나폴리스 그린우드에 위치한 약 1만8512㎡ 규모 아마존 물류창고. [사진 제공 = 미래에셋자산운용]

미래에셋그룹이 물류센터를 중심으로 글로벌 대체·인프라스트럭처 투자에 재시동을 건다. 물류인프라는 코로나19 팬데믹 여파가 언택트 쇼핑과 이커머스시장의 급격한 성장으로 이어지면서 새로운 투자처로 주목받고 있다. 그동안 호텔과 오피스 중심으로 대체투자를 진행해온 미래에셋그룹은 물류센터를 비롯해 병원, 리스 등으로 대체투자를 확대해 나갈 전망이다.

15일 투자은행(IB)업계에 따르면 미래에셋그룹은 약 1조원의 물류인프라특화 펀드(미래에셋맵스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁 2호)를 조성하고 오는 2022년까지 최대 2조5000억원의 우량 물류인프라 포트폴리오를 구성할 계획이다.


인프라 인수과정에서 절반가량의 자금을 인수금융으로 대체하고 추가 프로젝트 펀드를 구성할 경우 충분히 가능한 규모다. 개당 2000억원에 달하는 초대형 첨단물류센터 10개 이상을 인수할 수 있는 자금이다.

앞서 미래에셋자산운용은 2016년 4500억원으로 조성한 '미래에셋맵스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁 1호' 펀드를 통해 3년 만에 연배당과 매각차익을 통해 총 수익률 35%(연수익률 10% 이상)를 기록하며 성공적인 회수를 하기도 했다.

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대표적으로 미래에셋자산운용은 2016년 10월 페덱스가 임차인으로 등록한 미국 일리노이, 뉴저지, 캘리포니아 등 6개 물류센터를 1700억원에 인수했다. 또 프로젝트 펀드를 조성해 2017년 플로리다와 마이애미의 페덱스 물류센터 2곳(500억원), 2019년에는 폴란드에 위치한 아마존 물류센터(1700억원), 지난해에는 미국 오하이오 등 3곳의 아마존 물류센터(2000억원)와 인디애나의 페덱스 물류센터(2200억원)에 투자하는 등 물류인프라 투자를 확대하고 있다.

글로벌 유통업체가 수십 년간 임차계약을 한 만큼 안정적인 배당수익이 보장되고, 향후 물류센터 가치증대에 따른 매각차익도 기대할 수 있는 구조다.


이번 1조원의 물류센터 투자는 연배당 7%에 향후 매각차익을 감안하면 내부수익률 10%를 목표로 기획된 것으로 전해진다. 미래에셋 측은 출자에 나선 기관투자가들에게 맵스글로벌 1호가 물류센터와 오피스, 호텔 등에 투자한 반면 맵스글로벌 2호는 물류센터에 집중투자할 계획이라고 밝힌 것으로 확인됐다. 이에 맵스글로벌 1호에 출자했던 LP들은 성공적인 레퍼런스를 기반으로 2호에도 출자를 약속한 것으로 전해졌다. 한 IB 업계 물류 전문가는 "한국 물류센터 수익률이 수년 전 6~7% 수준에서 최근 저금리 장기화 영향으로 투자가 몰리면서 4~5%로 떨어졌다"며 "수익률 추이를 감안하면 미래에셋이 미국과 유럽시장에 집중 투자할 것으로 보인다"고 전했다.

시장에서는 그동안 호텔과 오피스 투자에 집중했던 미래에셋이 물류센터와 병원 등 보다 다양한 대체투자에 나설 것으로 기대하고 있다. 최근 미래에셋은 서울시 위례의료복합단지 우선협상대상자로 선정되면서 컨소시엄 파트너인 길의료재단, 호반건설, 시행사 더랜드 등과 함께 1조6000억원을 투자할 계획이다. 2026년까지 1000개 이상의 병상을 가진 대형종합병원과 오피스, 오피스텔 등 복합시설을 개발한다는 복안이다. 또 앞으로 시장에 나오는 인천 청라와 경기 하남 의료복합단지 입찰도 검토하고 있다. 특히 의료인프라는 ESG 투자 영역에 속하면서 미래에셋뿐만 아니라 다른 증권금융사와 대기업들 주목을 받고 있다. 리스사 설립을 통한 항공기 대체투자도 여전히 불씨가 살아 있다는 분석이다. 애초 미래에셋은 HDC현대산업개발과 아시아나항공을 공동 인수하고 항공기 리스 부문에 진출할 계획이었다. 아시아나항공 인수가 무산됐지만 시장에 나올 수 있는 한진칼 지분 인수를 통해 대한한공과 아시아나항공 및 계열 LCC 항공기를 기반으로 리스 사업에 뛰어들 수 있기 때문이다.

[진영태 기자]
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