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코스피 10% 빠질때 20% 급등...4년만에 훨훨 날아오른 이 상품은

문지웅 기자신화 기자
입력 2022/04/26 17:37
수정 2022/04/27 08:01
코스피 연초이후 10% 빠질때
미래에셋글로벌리츠 20% 급등
SK리츠·코람코더원리츠 '껑충'

금융 재구조화·신규자산 편입
물가연동 임대계약 손실 줄여

年5~6% 안정적 배당수익에
성장주 못지않은 주가 상승
◆ K리츠 전성시대 ◆

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상장 리츠가 연일 사상 최고가 행진을 펼치며 약세장에서 나 홀로 강세를 보이고 있다. 리츠는 부동산 간접투자 상품으로 임대료 등 리츠 운용 수익의 90%를 투자자들에게 배당으로 돌려준다.

주식과 상관관계가 낮은 데다 연 5~6%의 안정적 배당을 받을 수 있어 대표적인 고배당 종목으로 꼽힌다. 배당수익이 투자의 주된 목적이고 주가 상승에 따른 매매차익은 덤이지만 최근에는 웬만한 성장주를 뛰어넘는 주가 상승으로 한국 리츠(K리츠) 시장이 뜨겁게 달아오른 모습이다.

26일 한국거래소와 국토교통부 리츠정보시스템 등에 따르면 상장 리츠 태동기인 2018년 종목 수는 6개, 시가총액은 6147억원에 불과했다. 하지만 지난해부터 올해 초까지 리츠 7개가 상장하며 상장 리츠는 19개 종목으로 불어났다.


합산 시총은 25일 종가 기준으로 8조4228억원으로 4년 새 13배 급증했다. 리츠가 보유한 자산총액도 2018년엔 1조6478억원이었지만 지난 3월 말엔 10조8663억원으로 10배 불어났다.

K리츠는 양적 성장에 그치지 않고 질적으로도 미국, 싱가포르 등 선진국 못지않은 배당수익률과 주가상승률을 기록하며 상장세를 이어가고 있다. 배상영 대신증권 책임연구위원은 "지난 3년간 다양한 자산을 기초자산으로 하는 리츠들이 상장됐다"고 설명했다.

특히 유상증자 등을 통한 새로운 자산 편입과 이에 따른 리츠의 대형화가 배당 성장과 밸류에이션 재평가(리레이팅)로 이어지며 주가도 덩달아 끌어올리는 모습이다. 예를 들어 코람코에너지리츠는 지난 18~19일 양일간 실시한 첫 유상증자에서 상장 리츠 역대 최고 청약경쟁률인 143.5%를 기록했다.


코람코자산신탁은 유상증자를 통해 확보한 자금 1182억원을 인천 서구 원창동 소재 '남청라 스마트로지스틱스 물류센터'를 매입하는 데 사용할 계획이다.

대표적 우량 리츠로 꼽히는 신한알파리츠의 경우 2018년 8월 상장한 이후 세 번의 유상증자와 금융 재구조화(리파이낸싱) 등을 통해 지속적으로 주요 업무지구의 신규 자산을 편입하며 리츠도 성장주가 될 수 있다는 점을 증명하고 있다.

올해 들어 코스피가 10% 이상 빠질 때 반대로 20% 가까이 주가가 상승한 미래에셋글로벌리츠도 6월께 4500억원 규모의 유상증자를 준비하고 있다. 이 자금으로 미국에 물류센터를 추가로 확보해 양적·질적 성장을 이어간다는 계획이다.

보통 인플레이션과 금리 상승은 리츠에 불리한 환경이다. 리츠별로 30~40% 대출을 끼고 있기 때문이다. 하지만 많은 리츠가 물가상승률에 임대료를 연동시키고 있는 데다 고정금리로 차입한 경우도 많아 주가 하방 압력을 덜 받고 있다는 평가가 나온다.

물류센터와 서울 주요 업무지구 내 대형 오피스 부족 현상은 금리 상승에도 리츠의 금융 비용을 줄여주는 요인이 되고 있다.


세빌스코리아에 따르면 올해 서울 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구에 대형 오피스 신규 공급은 제로다. 올해부터 2024년까지 3년간 신규 공급도 최근 10년 평균의 3분의 1 수준에 불과할 전망이다.

리츠의 강점이 부각되면서 미래에셋글로벌리츠, SK리츠, 코람코에너지리츠, 코람코더원리츠 등은 연일 사상 최고가 행진을 이어가고 있다. 시총 1조원이 넘는 초대형 리츠 중 하나인 SK리츠의 주가는 이달 들어 단 3일을 제외하고 26일까지 계속 올랐다. 코람코더원리츠도 지난달 28일 상장한 이후 주가가 빠진 날이 단 4일뿐이다. 코람코더원리츠는 상장 이후 이달 25일까지 25.29% 주가가 급등했다. 배당을 50%만 하면 되는 소규모 자기관리리츠 3개 종목을 제외한 16개 리츠의 연초 이후 이달 25일까지 평균 주가상승률은 10.78%에 달한다.

리츠 주가가 단기간에 급하게 올라 투자에 주의해야 한다는 의견도 적지 않다. 홍지환 NH투자증권 연구원은 "국내 리츠가 지난해 상대적으로 덜 오른 데다 증시가 빠지면서 리츠로 피하는 자금이 몰리며 주가가 단기간에 많이 올랐다"며 "향후 금리가 예상보다 가파르게 올라가면 리츠의 가격 변동성도 커질 것"이라고 말했다.

[문지웅 기자 / 신화 기자]
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