미국 LA를 중심으로 활동하는 Kim Real Estate 의 김원석 대표와 최근 미국 부동산의 동향과 시장 전망에 관한 대담을 나눴다. 김대표는 부동산 중개인으로 시작해 지난해 약 100건 정도의 플립을 진행했다.
플립은 상태가 좋지 않은 집을 고쳐 시세로 파는 것을 말한다.
그는 올해 100건 이상의 플립을 진행 중이라고 한다. 본인이 관리하는 공사 팀이 여러 건의 플립 프로젝트를 동시에 진행하고 이외에 상업용 건물도 개발한다.
- 김대표는 어떻게 플립의 세계에 진출했나.
함께 일하던 부동산 중개인과 5만 달러 정도의 매물을 공동으로 매입해 소규모 공사를 한 후 매입가의 2배에 매도했다. 이를 통해 낡고 오래된 미국의 목조주택을 저렴하게 매입해 리모델링 후 비싸게 되파는 플립을 알게 됐다.
- 낡은 주택을 매입하기 때문에 은행권 대출을 일으키기 힘들 텐데 매입 자금을 어떻게 감당하나요
미국은 하드 머니(Hard Money)라는 사채 시장이 양성화돼 있다. 한국 사채시장에선 신용대출이 대부분이고 고리로 자금을 빌려주기에 이미지가 흐리고 음성화돼 있다.
미국에선 근저당 설정 후 자금을 빌려주기에 하드 머니가 양성화돼 있다. 금리도 현재 7.5 ~8.5% 대로 합리적이다.
하드 머니 사업은 플립을 위해서도 필수적이지만 사실 하드 머니 자체가 하나의 사업 아이템이 될 수 있다. 한국에서 미국으로 이주하는 자금력이 풍부한 사람들이 해볼 만한 부동산 니치 마켓이다.
예를 들어 약 10억원 정도의 자금을 미국으로 가져와 하드 머니 사업을 한다면 매월 700~800만원 정도 수익을 가져갈 수도 있다. 미국에서의 생활비 마련이 가능한 수준이다.
- 2008년 서브프라임 모기지 사태를 경험한 미국 부동산 전문가로 기준금리 인상에 따른 미국 부동산 시장을 어떻게 전망하나
- 서브프라임 모기지 사태는 미국 은행들의 안일한 대출 심사에서 비롯됐다고 본다. 당시 시중 은행에선 대출심사를 제대로 하지 않고 주택 담보 대출인 모기지를 일으켜 주택을 너무 쉽게 매입할 수 있었다.
심지어 기준금리를 뜻하는 프라임보다 낮은 금리로 모기지를 일으킬 수 있었다. 금리가 올라갔을 때 이 모기지를 주택 매입자들이 감당할 수 없어 그런 일이 발생했다.
- 현재 미국의 기준 금리 인상과 맞물려 부동산 시장을 예상한다면
이젠 미국 은행이 소득 대비 부채 상환액(DTI) 관리를 철저하게 한다. 이에 따라 금리가 올라도 대부분의 주택 매입자들이 매달 갚아야 할 원리금을 감당할 만한 수준이라고 판단한다.
그래서 유동성이 풍부할 때보다는 양호하진 않지만 2008년 같은 사태는 예상하지 않는다.
- 마지막으로 한국에서 미국 부동산에 투자해 고소득을 창출하려면 어떤 팁을 줄 수 있나
미국의 플립 가운데 한 아파트 내에 여러 유니트가 있는 아파트 건물을 통째로 매입하는 방법이 있다. 미국은 보통 우리나라와는 달리 아파트 건물을 통째로 한 주인이 소유하며 여러 유니트를 월세 세입자가 렌트로 사는 구조다.
세입자가 집 관리를 잘 하지 못하고 집주인의 수리도 여의치 않아 저렴하게 나오는 매물을 찾을 수 있다. 이런 매물을 플립을 통해 세입자에게 인기 있는 매물로 만들면서 수익률을 높인다.
각 유니트에 세입자가 몸만 들어와서 살도록 가구와 가전제품을 넣는다. 가구와 가전제품을 들이는 데에 큰돈이 들지 않는다.
조금 더 매력적인 상품을 만든 후에 연단위로 계약하는 장기 렌트 대신 월 단위로 중기 렌트 계약을 맺는다. 장기 출장을 오는 사람들이 호텔 보다 직접 요리를 할 수 있는 이런 공간을 선호한다.
이에 따라 낮은 공실률과 좋은 투자 수익률로 일반 장기 렌트에 비해 고소득을 올릴 수 있다.
미국으로 이주하는 사람들도 이런 부동산 니치 마켓을 찾아내 수익을 올리는 것을 고려해 볼 만하다.
[김민경 우버인사이트객원칼럼니스트(국민이주 미국변호사)]
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