미국 부동산 구입자금 송금과 신고

최초입력 2022.07.14 09:07:01
최종수정 2022.07.14 09:28:10
[김민경의 美썰] 뉴욕 맨해튼의 월평균 주택 임대료는 약 5000달러다.

환율을 감안하면 우리 돈 700만원 정도의 월 임대료를 받는다는 이야기다. 미국은 우리나라와 달리 전세제도가 없고 부동산을 소유하거나 그렇지 않으면 매월 임대료를 지불하는 렌트 형식을 취한다.

자녀들이 뉴욕에 거주한다면 렌트를 구하기 어려워 매월 비싼 임대료를 감당해야 한다. 이에 따라 한국의 아파트와 비슷한 콘도를 매입해 자녀들이 거주할 동안 사용하는 경우가 있다.


이후 다른 주로 옮기거나 한국에 입국하면 이 콘도를 임대료 수익을 올리는 수익형 부동산으로 사용하는 사례가 늘고 있다. 최근에는 투자 목적으로 미국의 상업용 부동산을 매입하는 사례도 증가세다.

달러 자산에 투자함으로써 자산 포트폴리오를 다양화하고 임대료와 자산 가격 상승 등을 기대할 수 있다. 미국으로 자산을 옮기는 방법이어서 임대료를 잘 받도록 된 임차계약이 있는 상업용 건물을 매입하는 사람들도 있다.

미국 부동산 매입은 국내 부동산 취득과 달리 해외 송금 과정에서 여러 상황을 마주하게 된다. 미국 부동산 매입자금 송금과 외국환 신고 관련 팁을 소개한다.

외국환거래법상 미국 부동산 매입을 위해 자금을 내보내는 방법은 크게 두 가지다. 대한민국 국적자로 한국 거주자인 경우와 재외동포로 해외 영주권자나 시민권자인 경우다.

첫 번째 경우 해외 부동산 취득 혹은 해외 직접투자로 자산을 반출할 수 있다. 두 번째 경우는 재외동포 자산 반출의 방법으로 내보낼 수 있다.

외국환거래법상 지위가 달라지면 해외부동산 취득 자금의 송금 방법이 달라진다.

먼저 해외부동산 취득을 위해 송금하는 방법을 알아본다. 해외 부동산 취득은 주거용과 투자용 부동산으로 나뉜다. 미국 체류 목적으로 주거용 주택을 구입하려면 부부 공동명의로 가능하고 투자대상은 주택만 해당한다.

단 이 경우 합법적인 미국 체류 비자가 필요하다. 투자 금액 제한은 없지만 주거용 해외부동산의 경우 대한민국 국민인 거주자에 한하고 법인은 제외된다.

하지만 투자용 부동산의 경우 공동 명의는 불가하지만 법인 투자도 가능하다. 해외 부동산 취득과 관련해서는 취득, 보유, 그리고 처분에 관해 신고해야 한다.

에스크로우 계좌를 개설한 후 본 신고를 하고 폐쇄한 후에는 3개월 이내에 취득 보고서를 제출한다. 본 신고 때엔 부동산 매매 계약서 또는 분양 계약서 사본 등이 필요하다. 취득 보고 때에는 부동산 등기부등본 등 취득 입증서류가 요구된다.

2년마다 수시로 보유 사실을 입증하는 서류를 제공한다. 물론 부동산을 처분할 때엔 처분 신고도 필요하다.

다음으로 해외직접투자를 통해 자금을 내보내는 경우다. 해외부동산 취득의 경우 미국 영주권자 혹은 시민권자가 아닌 대한민국 거주자가 해외 현지 부동산을 매입하는 경우다.

해외 직접투자의 경우 투자자가 현지법인(보통 유한책임회사 LLC)을 설립하고 그 현지법인을 통해 부동산을 취득한다.

신고 대상은 외국법인 설립 또는 경영 참여를 위해 외국법인 주식이나 지분을 취득한 경우다. 발행주식 총수 또는 출자 총액의 10% 이상 투자한 사람은 해외직접투자 신고를 해야 한다.

역시 송금 한도에 제한이 없지만 한국 투자자의 경우 부동산을 소유한 현지법인의 지분을 취득하게 된다. 이 경우 외화증권 취득보고서를 6개월 이내에 제출하고 송금 증시 송금보고서도 내야 한다.

또한 회계기간 종료 후 5개월 이내에 연간사업실적보고서(회계 결산서)를 제출한다.

재외동포라면 본인 명의 부동산 처분대금, 국내예금, 증권매각대금 등을 미국으로 반출하려면 해외이주비 자금 출처 확인원을 관할 세무서에서 발급받아야 한다. 부동산을 처분한 자금이라면 부동산 매각자금확인서 예금 등 자금출처 확인서를 발급받으면 된다.

이때 세무서에는 영주권 혹은 외국국적 취득확인 서류를 제출한다. 이 방법으로 부동산을 매입하는 경우 해외부동산 취득 혹은 해외 직접투자를 통해 송금하는 사람들과 달리 금융기관이 사후관리를 하지 않는 부분이 있다. 이에 따라 해외 부동산을 해외 체류 자녀에게 증여하려면 영주권을 취득한 후 이 방법으로 부동산을 매입하는 사례도 늘고 있다.

미국 부동산은 안전자산으로 분류되고 임대료 수익에도 일조한다. 특히 달러 가치와 부동산 가치가 올라가면 가치 상승도 기대할 수 있다.

달러 자산 포트폴리오를 다양화할 수 있어 리스크 관리에서도 최근 각광받는다. 하지만 2021년 외국환거래법규 위반 건수가 1408건에 달한다.

과태료가 부과되거나 수사기관에 통보돼 불이익을 당한다. 자산반출 외화송금 관련 신고 사항이 많아 전문가와 상담할 필요성이 있다.

[김민경 우버인사이트객원칼럼니스트(국민이주 미국변호사)]
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